中誠咨詢IPO問詢分析：要求說明是否從事或變相從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)客戶占比情況

IPO問詢分析，每周四見！

今天分析擬北交所上市公司為中誠咨詢（839962）。該公司致力于為客戶提供工程造價、招標(biāo)代理、工程監(jiān)理及管理等服務(wù)，其中工程造價業(yè)務(wù)為公司主要收入來源。

業(yè)績方面，2021年至2023年，中誠咨詢營收分別為1.81億元、2.55億元、3.68億元；歸屬于母公司股東的凈利潤分別為3617.30萬元、5061.69萬元、8105.85萬元。

在第一輪問詢中，北交所共問詢了15大類問題，第二輪問詢中，北交所共問詢了6大類問題。其中，公司是否從事或變相從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)客戶銷售占比、應(yīng)收賬款占比情況、向?qū)嵖厝似煜缕髽I(yè)租賃辦公場所的物業(yè)費高于其他租戶等幾個問題被北交所重點問詢。

是否從事或變相從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

由于中誠咨詢參股公司擁有地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，所以在第二輪問詢中，北交所要求中誠咨詢說明公司是否從事或變相從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

這一問詢的背景是，2023 年 2 月，中誠咨詢與其他5家公司共同設(shè)立蘇州元創(chuàng)筑脈二期股權(quán)投資合伙企業(yè)（以下簡稱元創(chuàng)筑脈）。其中，中誠咨詢作為有限合伙人，認(rèn)繳出資3960萬元， 出資比例 22%（出資比例排名第二，第一為29%）。

元創(chuàng)筑脈設(shè)立后主要投資于蘇州元脈科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展合伙企業(yè)（有限合伙），持有 99.99%的股權(quán)。蘇州元脈科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展合伙企業(yè)（有限合伙）已于 2022 年 10 月 31 日競得蘇國土 2022-WG-2 號地塊（姑蘇智谷數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園）并進(jìn)行建設(shè)開發(fā)，宗地用途為 M0 產(chǎn)業(yè)研發(fā)用地、 M1 一類工業(yè)用地（高標(biāo)準(zhǔn)），擬建設(shè)集研發(fā)辦公大樓、生產(chǎn)廠房等于一體的多功能產(chǎn)業(yè)園。

在第一輪問詢中，北交所要求中誠咨詢說明參股元創(chuàng)筑脈的原因。對此，中誠咨詢表示，一方面為財務(wù)性投資行為，另一方面有利于促進(jìn)公司主營業(yè)務(wù)發(fā)展。

在第二輪問詢中，北交所針對中誠咨詢參股元創(chuàng)筑脈展開了補(bǔ)充問詢。一是，說明公司是否從事或變相從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是否符合相關(guān)政策對行業(yè)的要求；二是說明來自元創(chuàng)筑脈相關(guān)業(yè)主方等關(guān)聯(lián)交易的收入占比及毛利率，詳細(xì)說明相關(guān)交易價格的公允性。

房地產(chǎn)客戶銷售占比、應(yīng)收賬款占比情況

北交所接下來問的問題，依舊和房地產(chǎn)有關(guān)。即說明房地產(chǎn)客戶銷售占比、應(yīng)收賬款占比情況。

首先北交所要求中誠咨詢說明報告期內(nèi)對房地產(chǎn)客戶的銷售收入及占比情況、應(yīng)收賬款余額及占比情況。以2023年為例，當(dāng)期中誠咨詢來自房地產(chǎn)行業(yè)客戶的營業(yè)收入7183.95，占營收的19.50%；期末應(yīng)收賬款余額為5115.08萬元，占應(yīng)收賬款總額的24.80%。

此后，北交所要求中誠咨詢列示房地產(chǎn)客戶應(yīng)收賬款具體情況，包括但不限于客戶名稱、應(yīng)收賬款余額、賬齡、壞賬準(zhǔn)備計提情況，是否存在無法收回情形，壞賬準(zhǔn)備計提是否充分等。

對于該問題，除了一一列示客戶情況，中誠咨詢主要是從公司房地產(chǎn)客戶大部分為國企客戶，房地產(chǎn)客戶應(yīng)收賬款大部分賬齡在1年內(nèi)兩個角度進(jìn)行回復(fù)。依舊以2023年為例，中誠咨詢來自于房地產(chǎn)行業(yè)的5115.08萬應(yīng)收賬款中，來源于國企客戶的有3146.91萬元，民企客戶有1968.17萬元。此后再按照賬齡進(jìn)行細(xì)分，來自國企客戶的3146.91萬元應(yīng)收賬款中，有2357.25萬賬齡在1年以內(nèi)，來自民企客戶1968.17萬元應(yīng)收賬款中有979.89萬元賬齡在1年以內(nèi)。另外，中誠咨詢還對出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險或發(fā)生債務(wù)違約情況的房地產(chǎn)客戶單項計提壞賬準(zhǔn)備，計提了300.11萬元。

在中誠咨詢詳細(xì)說明房地產(chǎn)客戶銷售占比、應(yīng)收賬款占比情況后，在第二輪問詢中，北交所沒有再次問詢相關(guān)問題。

向?qū)嵖厝俗赓U辦公場所 物業(yè)費卻高于其他租戶

向?qū)嵖厝似煜碌钠渌髽I(yè)租賃辦公場所，但物業(yè)費卻高于其他租戶。針對該問題，北交所在第一輪和第二輪問詢中，從不同的角度展開了問詢。

為滿足公司的日常生產(chǎn)經(jīng)營所需，中誠咨詢向誠來智采購了房產(chǎn)租賃、物業(yè)管理、停車、食堂、維修等服務(wù)。其中在物業(yè)費方面，誠來智對中誠咨詢收取的物業(yè)費按20元/平米/月，對其他租戶收取的物業(yè)費為 10-15 元/平米/月。

根據(jù)公告，誠來智是中誠咨詢控股股東、實際控制人許學(xué)雷控制的其他企業(yè)，許學(xué)雷占股比例為90%。誠來智主營業(yè)務(wù)之一為非居住房地產(chǎn)租賃，其擁有位于蘇州高新區(qū)科技城瀟湘路99號誠來智研發(fā)大樓的自有房產(chǎn)，該房產(chǎn)為自建。

在第一輪問詢中，北交所要求中誠咨詢說明誠來智向公司提供租賃以外其他服務(wù)價格的公允性。

對此，中誠咨詢表示，物業(yè)費的收費標(biāo)準(zhǔn)差異主要有2方面的原因。一是，雖然物業(yè)費高于其他租戶，但公司的租金和物業(yè)費合計為 60-63 元/平米/月，與其他租戶（租金與物業(yè)費之和）相差不大。二是，誠來智為中誠咨詢提供的物業(yè)服務(wù)中，除了和其他租戶一致的服務(wù)內(nèi)容外，還包括安防人員 24 小時巡邏值守、專業(yè)健身房及專業(yè)健身教練指導(dǎo)、會務(wù)招待等增值服務(wù)。

第二輪問詢中，北交所圍繞上述問題，換了一個問法，要求中誠咨詢說明誠來智向公司收取物業(yè)服務(wù)費價格與其他租戶差異的原因及合理性，相關(guān)物業(yè)服務(wù)費的公允性。