鳳凰置業(yè)出版業(yè)務(wù)將獨立上市

　　綿延數(shù)月的鳳凰集團(江蘇鳳凰出版?zhèn)髅郊瘓F有限公司)重組*ST耀華(600716.SH)懸念，終見分曉。
　　最初，因鳳凰集團在中國出版業(yè)的龍頭地位，市場預期，鳳凰集團主業(yè)“出版業(yè)務(wù)”，將借殼*ST耀華上市。
　　但2008年4月7日，*ST耀華公告稱，“鳳凰集團擬以鳳凰置業(yè)資產(chǎn)為主體與本公司進行重組”，擊碎了市場的期待。鳳凰置業(yè)系鳳凰集團全資子公司，主營文化地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
　　5月5日，*ST耀華公布《重大資產(chǎn)重組暨非公開發(fā)行股票購買資產(chǎn)預案》。
　　成立不足三年的鳳凰置業(yè)，此前尚無盈利記錄。而此次能夠作為“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”注入*ST耀華，很大程度上取決于其母公司鳳凰集團的“文化”概念，并坐享溢價。

　　“文化溢價”
　　2005年9月成立至今，鳳凰置業(yè)在兩次增資后，目前注冊資本為8.06億元。其主要進行“以書城為中心的文化街區(qū)建設(shè)和配套商業(yè)、住宅項目開發(fā)”。2006年、2007年和2008年前三個月，其凈利潤分別為-0.02億、-0.11億和-0.03億。
　　雖尚無盈利記錄，但背靠中國出版業(yè)的龍頭企業(yè)，對鳳凰置業(yè)的估值，鳳凰集團方面強調(diào)的是其“文化溢價”。這種“文化溢價”，主要體現(xiàn)在對地產(chǎn)公司最為重要的拿地環(huán)節(jié)。
　　在接受本報記者采訪時，對于其鳳凰置業(yè)的未來前景，鳳凰集團發(fā)言人特意強調(diào)了兩點：鳳凰置業(yè)“作為政府扶持的文化地產(chǎn)公司，在招拍掛中拿地的便利性”，以及“未來江蘇全省二線城市、三線城市建設(shè)現(xiàn)代化書城的數(shù)量之多”。
　　鳳凰集團稱，因土地獲取有政府導向因素、書城經(jīng)營須行政特許審批，文化地產(chǎn)是國有文化企業(yè)具有“獨特優(yōu)勢”的一個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，“是地產(chǎn)行業(yè)一個十分獨特的細分領(lǐng)域”。
　　鳳凰集團發(fā)言人介紹說，鳳凰置地的拿地優(yōu)勢上體現(xiàn)為，為了文化街區(qū)的建設(shè)，在相關(guān)土地招拍掛時，政府會對開發(fā)商設(shè)定資格要求。在這樣的“定向招拍掛”里，普通開發(fā)商難以進入，有利于鳳凰置業(yè)這樣的“文化”企業(yè)，以較低的價格取得土地，并且享受當?shù)匚幕A(chǔ)建設(shè)方面的費用減免及其它各項優(yōu)惠政策。
　　當然，此等土地的用途，并不是只有書城及相關(guān)設(shè)施，也包括了住宅與商業(yè)建設(shè)。
　　另一方面，鳳凰集團方面強調(diào)，鳳凰置業(yè)的發(fā)展空間“還是很大的”。
　　針對記者對江蘇省有多少城市需要大型書城的質(zhì)疑，鳳凰集團發(fā)言人表示，“江蘇省政府大力提倡文化建設(shè)，不要說二線城市，將來每個縣城都要建現(xiàn)代化書城，這就至少可以建十年”。

　　風險并存
　　當然，隨鳳凰置業(yè)上述優(yōu)勢而來的，亦有風險。
　　首先，目前鳳凰置業(yè)總資產(chǎn)里，約有估值的28%未獲得建設(shè)用地土地使用權(quán)證，分別是鳳凰和熙項目B地塊、鳳凰云翔項目、鳳凰云海項目，均作為鳳凰置業(yè)的土地儲備項目。
　　對此，鳳凰置業(yè)雖有解釋，但“變相土地儲備”已有教訓。此前，長春經(jīng)開(600215.SH)的國有大股東突然更改土地規(guī)劃，收回上市公司的“土地儲備”，以致其股票淪為上市公司“市凈率最低”。
　　目前，鳳凰和熙項目B地塊已完成招拍掛程序，取得土地使用權(quán)，但由于南京市政府地鐵施工臨時占用，土地出讓金尚未全部繳清，暫未辦理并取得土地使用權(quán)證。
　　鳳凰云翔項目地塊則原系鳳凰集團的倉儲用地，2008年4月，南京市國土局將該地塊收儲，并支付2億元收儲補償。不過，這個公告里稱“2008年4月下旬進行招拍掛，鳳凰置業(yè)將通過招拍掛回購”的地塊，仍未落定。
　　上述發(fā)言人向記者證實，招拍掛目前仍未進行，他表示，“只要在股東大會前拍下土地就行了”。
　　鳳凰云海項目與云翔類似，但變更為“商業(yè)用途”的計劃時間稍晚，為2009年年底。

　　主業(yè)獨立上市
　　鳳凰集團主業(yè)——傳媒業(yè)務(wù)，將獨立上市。
　　“鳳凰集團改制工作是一個漫長的過程，*ST耀華已經(jīng)停牌六個月，根據(jù)監(jiān)管相關(guān)規(guī)定，必須要復牌，在此壓力下，將鳳凰置業(yè)裝進*ST耀華這個殼子可能出于無奈之舉，是為了保注*ST耀華這個殼。”東方證券分析師張小嘎指出。
　　“集團改制、上市的具體思路大致是：把發(fā)行這部分先拿出來爭取在2008年底上市。目前，發(fā)行集團(江蘇新華發(fā)行集團)股改上市工作正在積極進行，各種準備工作接近完成。另外，新廣聯(lián)(江蘇新廣聯(lián)科技股份有限公司)也在努力爭取年內(nèi)在中小企業(yè)板塊上市。而鳳凰置業(yè)公司借殼上市，則要在上半年完成。”鳳凰集團一名內(nèi)部人士向記者透露。