金地與瑞銀建投資合伙企業(yè) 首期募資至少2億美元

　　“金地集團正在尋找新的利潤增長點。”4月30日，金地集團總裁張華綱在接受記者采訪時表示，“我們在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的上游尋找，我們與瑞銀共同發(fā)起的房地產(chǎn)基金是金地集團在戰(zhàn)略上的一個嘗試。”
　　與此同時，金地集團展開在全球著名高校招兵買馬，張華綱帶領(lǐng)金地招聘團隊先后在美國斯坦福大學(xué)、哥倫比亞大學(xué)、哈佛大學(xué)、麻省理工大學(xué)、芝加哥大學(xué)、西北大學(xué)等六所知名高校商學(xué)院進行專場招聘，招聘對象主要是為擴展新業(yè)務(wù)作準備的地產(chǎn)金融人才、基金管理人才以及傳統(tǒng)的建筑專業(yè)人才。
　　金地與瑞銀合作的房地產(chǎn)基金也開始踏上了全球路演的行程。

　　私募基金首期募資2-3億美元
　　張華綱表示，此次招聘人才到位后，在金地集團將主要從事房地產(chǎn)金融分析、投資分析、房地產(chǎn)基金管理等工作。他還強調(diào)，招聘團隊赴美高校招聘的同時，還與各高校房地產(chǎn)研究中心取得聯(lián)系，下一步將爭取與這些高校房地產(chǎn)研究中心合作，對房地產(chǎn)投資和基金管理模式、房地產(chǎn)證券化和REITS研究、房地產(chǎn)企業(yè)的并購、中國地產(chǎn)行業(yè)與國際金融市場結(jié)合的可行模式等課題進行廣泛合作研究。
　　“我們需要儲備更多的更高層次的人才來支持新業(yè)務(wù)，提高新業(yè)務(wù)的管理水平。”張華綱表示。這項新業(yè)務(wù)就是金地集團未來的戰(zhàn)略部署，發(fā)展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。
　　金地一季報顯示，利潤增長平穩(wěn)，資金較為充足。實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入8.8億元，同比上升15%，公司期內(nèi)項目結(jié)算較少。1季度綜合毛利率38.8%，同比上升6.2%，亦高于2007年的毛利率32.8%，主要由于結(jié)算項目結(jié)構(gòu)差異所致。公司一季度實現(xiàn)凈利潤9500萬元，同比上升9%，增幅較低，源于期內(nèi)三項費用的支出較多而項目的結(jié)算面積較少。
　　1季度末公司資產(chǎn)負債率71.4%，上升7.8%；凈負債率79.5%，同比上升15%，部分源自期內(nèi)發(fā)行公司債12億元；銀行貸款占總負債比例為58.3%，上升5.9%。期末公司賬面現(xiàn)金62億元，同比增長148%，中金公司認為，金地今年的賬面資金較為充足。
　　而依托瑞銀在國際上管理資金的經(jīng)驗和這幾年資金管理規(guī)模全球最大的影響力，瑞銀給與金地提供了一個可以和國際大投行的地產(chǎn)基金之間pk的平臺。張華綱認為，國際投資者對于這只基金所表現(xiàn)出來的支持，也是對金地的房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗，以及快速反應(yīng)的認可。
　　在1月底金地集團公告稱，公司決定與UBS（瑞銀）在境內(nèi)外展開一系列合作。金地集團與UBS的合作主要有兩個方向：一是共同發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)投資合伙企業(yè)，二是由雙方或各自關(guān)聯(lián)公司按照各自50％出資比例共同設(shè)立投資管理公司。金地集團與UBS設(shè)立的房地產(chǎn)投資合伙企業(yè)首期募集金額將在2億美元到3億美元之間。隨后，金地集團與合伙企業(yè)進行合作投資，且選擇一個現(xiàn)存項目作為種子項目。同時，金地集團在境內(nèi)出資相當(dāng)于1000萬美元的等值人民幣與合伙企業(yè)進行共同投資。此外，金地集團按照市場價格和條件對金地與合伙企業(yè)合作投資項目提供項目管理、投資咨詢、銷售、物業(yè)管理等服務(wù)。
　　據(jù)了解，金地與UBS成立的私募基金公司在離岸群島注冊，目前金地已經(jīng)完成基金所有法律文件和公司設(shè)立準備，并完成了在美國的路演，在五月和六月會繼續(xù)在中東、歐洲和亞洲進行路演。通過與美國投資者溝通，金地擬將融資額度擴大到3億-5億美金。“一期基金我們并沒有要求做太大的規(guī)模，我們希望一期基金與廣泛的投資者建立相互信任的關(guān)系，以便為今后二期和其他類型的基金募集作準備。一期基金投資順利的話，我們二期基金的規(guī)模會更加大。”張華綱說，“未來不排除投資方向也可以面向海外的房地產(chǎn)市場，海外市場的誘惑力更大。”

　　第一筆融資用于沈陽項目
　　選擇產(chǎn)業(yè)鏈的上游，張華綱認為，更能夠發(fā)揮團隊的優(yōu)勢，對公司的價值也是一個大幅的提升，“金融管理公司ROE（資產(chǎn)回報率）更高，投資公司可以提供更高的投資收入，以及收取管理費用”。
　　未來投資委員會的成員將由雙方派人員組成，人員數(shù)目各占一半，投資的項目審核采取一票否決。該基金作股權(quán)性投資，投向非常明確，針對國內(nèi)的房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目。“雖然國內(nèi)房地產(chǎn)市場受到宏觀調(diào)控的影響出現(xiàn)調(diào)整，但是總的來看，毛利率水平仍然較高，如果風(fēng)險控制得當(dāng)，總體風(fēng)險并不高。雖然目前美國受次級債影響，經(jīng)濟受到很大壓力，但是對于中國的市場信心不減。”張華綱表示對該基金的募集有信心。
　　據(jù)了解，該基金儲備的第一個種子項目是金地的沈陽項目，該項目是2007年6月28日，金地通過競買方式，以19.44億元獲得的沈陽市渾南新區(qū)F5號地塊土地項目。地塊總征用面積883122.9平方米，總使用面積725821.8平方米，容積率不大于1.9，土地用途為混合住宅，土地使用權(quán)出讓年限為商業(yè)40年、住宅50年。
　　但是張華綱表示，該基金的運作將完全市場化，基金將盡量避免關(guān)聯(lián)交易，并非主要投資金地開發(fā)的項目，而是由投資委員會去尋找項目。
　　“目前國內(nèi)多家地產(chǎn)公司都想做房地產(chǎn)基金”，國泰君安首席分析師張宇表示，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)資金緊張，房地產(chǎn)基金的市場需求很大，前景是看好的，但是，“我唯一擔(dān)心的是外匯管制的問題，錢怎么進來，怎么出去”。
　　張華綱表示，外匯管制的確令手續(xù)比較復(fù)雜，但是進出問題并不大，“這種投資肯定不是無條件投資項目，對一些項目需要進行選擇，選擇一些政府支持進入的項目，”他說，“我們有和國際基金合作的經(jīng)驗，同時我們相信進入WTO以后，中國的金融環(huán)境將更加規(guī)范合理。”