上海外灘源二期或存變數(shù) 洛克菲勒中國投資緩慢

　　上海外灘源項目一期終于開工。
　　本報記者日前從洛克·外灘源項目公司方面證實了這一消息，而項目公司方面提供的一期項目建筑規(guī)劃資料，也首次披露，外灘源一期項目由7幢新建建筑、11幢保留建筑共18幢建筑組成。此前3月4日，上海市房地局正式通過了上海黃浦區(qū)174街坊(即外灘源項目一期所在地塊)的建設(shè)用地審批(滬府土[2008]146號)。
　　“由于非現(xiàn)場的建筑設(shè)計規(guī)劃等此前早已準(zhǔn)備，有關(guān)審批一通過，項目就及時啟動了。”洛克·外灘源項目公司有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，雖然有一定難度，但將爭取在2010年世博會前完成一期建設(shè)并實現(xiàn)商家入駐。
　　不過，洛克菲勒集團(tuán)在外灘源的投資開發(fā)并沒有因此一帆風(fēng)順，依然面臨曲折。記者另從一位核心知情人士處獲悉，目前二期地塊的拆遷進(jìn)展已經(jīng)拖延，加上政府方面的一些新變化，“二期是不是仍交洛克菲勒開發(fā)，并不是100％的事情。”

　　一期規(guī)劃首度曝光
　　在日前舉行的2008米蘭國際家居設(shè)計周上，來自上海的“洛克·外灘源”掀起了一道“上海旋風(fēng)”。外灘源項目首次在境外相關(guān)設(shè)計展上公開露面，立即吸引了各方關(guān)注。
　　“從建筑設(shè)計、房地產(chǎn)投資、商業(yè)投資等各個方面，外商對洛克·外灘源項目產(chǎn)生了濃厚興趣，我們得到了眾多國際品牌的約見。”上述洛克·外灘源項目公司的負(fù)責(zé)人告訴記者，而更多的國際資本更加看好百年來外灘這一輪開發(fā)的房地產(chǎn)等多種投資機(jī)遇。
　　據(jù)了解，家居周期間，“洛克·外灘源”攜手米蘭理工大學(xué)共同發(fā)布了《國際設(shè)計品牌中國商業(yè)生態(tài)報告》，為意大利時尚設(shè)計品牌開拓中國市場提供建議，還與多方時尚巨頭會面，深入探討合作計劃。
　　在項目公司方面提供的這份洛克·外灘源一期項目建筑設(shè)計規(guī)劃資料中，記者看到，位于一期的上海米蘭中心將是建設(shè)的核心。
　　“籌建中的上海米蘭中心也將在2010上海世博會前落戶外灘源。外灘源及合作伙伴已經(jīng)首期籌集2000萬歐元，創(chuàng)建專門的基金來長期支持意大利品牌在中國的發(fā)展。4月18日，PoltronaFrau、BB、Cappellini、Cassina四家意大利頂級家居設(shè)計品牌與“外灘源”簽約，提供配套家居產(chǎn)品，并成為上海米蘭中心的首批入駐品牌。”這位負(fù)責(zé)人透露。
　　根據(jù)這份規(guī)劃資料，洛克·外灘源項目一期范圍為黃浦區(qū)174號街坊，東臨圓明園路和33號公園綠地，北抵南蘇州河路，西倚虎丘路，南至北京東路為界，總面積為1.68公頃。
　　上海米蘭中心則位于洛克·外灘源2號-4號等幾幢建筑中，在規(guī)劃中，洛克·外灘源將與上海市、米蘭市內(nèi)及意大利頂級設(shè)計品牌共同建立上海米蘭中心，作為意大利頂級設(shè)計品牌在中國的展示場所。項目將提供面積不少于2000平方米的場地作為入選品牌(企業(yè))的展示及銷售空間。
　　這位負(fù)責(zé)人指出，“本地塊為外灘源整體開發(fā)的起始點，它的位置使它成為外灘源與現(xiàn)有外灘連接的中樞。一期的成敗與否將直接關(guān)系到外灘源整體開發(fā)的成功。”
　　而根據(jù)上海市領(lǐng)導(dǎo)對本地區(qū)建設(shè)提出的“重現(xiàn)風(fēng)貌、重塑功能”的指導(dǎo)思想，以及市、區(qū)總體規(guī)劃，黃浦江、蘇州河等相關(guān)規(guī)劃，洛克·外灘源項目中將進(jìn)行大規(guī)模的現(xiàn)有建筑保護(hù)改建的工程：“一期項目是整個洛克·外灘源項目成功的關(guān)鍵，由7幢新建建筑、11幢保留建筑共18幢建筑組成。所保留建筑中有女青年會、安培洋行、亞洲文會等7幢優(yōu)
歷史建筑。
　　一期項目將建成商業(yè)金融中心、酒店式公寓、藝術(shù)館、上海米蘭設(shè)計中心等設(shè)施，規(guī)劃建筑總面積達(dá)9.4萬平方米。”
　　其中，包括零售物業(yè)面積19800平方米，辦公物業(yè)面積35300平方米，酒店物業(yè)13200平方米等。綜合商業(yè)中心包括蘭心大樓、女青年會大樓、安培洋行、光陸大樓、圓明園公寓，及洛克·外灘源2號-6號等13幢建筑；個性化精品酒店由洛克·外灘源1號及真光大樓、廣學(xué)大樓組成。
　　另據(jù)透露，今年下半年開始洛克·外灘源一期將展開全面的招商工作，預(yù)計明年完成。爭取世博會之前完成商家入駐。

　　洛克菲勒投資謹(jǐn)慎
　　洛克·外灘源現(xiàn)由洛克菲勒集團(tuán)與百仕達(dá)控股合作開發(fā)，將建成一個涵蓋美術(shù)館、個性酒店及餐飲、高檔品牌旗艦店及公寓、寫字樓等多功能的綜合商業(yè)區(qū)。
　　據(jù)項目方最新計劃，屆時將有少量約20套高檔住宅物業(yè)用于出售，而寫字樓、商鋪、酒店等大部分物業(yè)均將長期出租經(jīng)營。
　　“根據(jù)雙方的合作約定，目前一期項目正在抓緊時間開工建設(shè)，投入資金也由雙方各按股份比例注入。”這位項目負(fù)責(zé)人透露。
　　2005年12月，由百仕達(dá)控股、洛克菲勒、新黃浦三家公司參股的上海洛克菲勒集團(tuán)外灘源綜合開發(fā)有限公司正式注冊成立，注冊資金8300萬美元。2006年，百仕達(dá)控股行政總裁鄧銳民曾透露，“上海洛克菲勒集團(tuán)·外灘源”項目的一期工程將在2008年結(jié)束，屆時將建成建筑面積達(dá)10萬平方米的商業(yè)及住宅區(qū)。一期工程總投資約3億美元，其中1.69億美元用于土地，1.1億美元用于項目建設(shè)。
　　不過，由于多種原因，完工日期已經(jīng)一再延后。此前，百士達(dá)投資公司年報透露的進(jìn)度安排，預(yù)計一期工程將在2010年完工。
　　這位負(fù)責(zé)人坦言，在時間上確實與原來有較大落差，主要是項目現(xiàn)場的部分工作落下了。“我們現(xiàn)在在集中精力趕工一期項目，一期在世博會前全面完工尚有難度，更何況二期。”
　　根據(jù)此前披露的信息，整個外灘源項目耗資10億美元。
　　作為上海商業(yè)“十一五”規(guī)劃的“亮點工程”，外灘源項目于2002年12月立項；2004年5月，美國洛克菲勒國際集團(tuán)在眾多國際巨頭中勝出，作為惟一一家外資企業(yè)與新黃埔集團(tuán)簽約，共同擔(dān)任外灘源綜合改造開發(fā)項目的總體開發(fā)商；2005年11月百仕達(dá)控股與洛克菲勒集團(tuán)簽訂合作協(xié)議，加入投資開發(fā)行列，百仕達(dá)上海公司提供1.69億美元的股東貸款作為外灘源項目的所有施工前費(fèi)用，包括拆遷和土地批租。
　　然而，上述這位核心知情人士透露，目前洛克·外灘源項目公司僅承擔(dān)一期的建設(shè)開發(fā)，二期項目或存變數(shù)。“由于此間一系列變故，政府方面可能有些新的想法，雖然當(dāng)初洛克菲勒簽的是整個外灘源項目整體開發(fā)協(xié)議，但目前來看，二期項目是否仍由洛克菲勒開發(fā)，還有很多不確定性，并非百分百定下的事情。”
　　此外，記者了解到，洛克菲勒在中國的其他房地產(chǎn)投資也進(jìn)展緩慢。
　　洛克菲勒曾與百仕達(dá)合作成立了“洛克菲勒·百仕達(dá)大中華基金”，專門投資及發(fā)展中國的房地產(chǎn)項目，基金的初期規(guī)模約4億到5億美元。不過目前該基金也尚未正式啟動具體投資程序，更沒有資金介入到外灘源項目中。