何去何從?——2008年的中國房地產(chǎn)行業(yè)
3月下旬,潘石屹針對媒體關(guān)心的房地產(chǎn)行業(yè)走向問題提出了“百日劇變”,引起了輿論關(guān)注。潘石屹認為,三個月之內(nèi),許多面臨資金緊張狀況的開發(fā)商可能“撐不住”而破產(chǎn)。
華遠集團董事長任志強顯然不同意這樣的看法。
在接受記者采訪時他表示,2007年土地和房地產(chǎn)價格的大幅上漲,以及2008年初出現(xiàn)的強烈落差,是幾個因素疊加的結(jié)果。從整體形勢來看,近年來一直處在負利率時期,價格高漲成為必然趨勢。去年房地產(chǎn)公司扎堆上市,一時出現(xiàn)了流動性過剩局面,加速推進了房地產(chǎn)企業(yè)增加土地儲備,從而美化報表。再加上從2004年以來連續(xù)四年的土地供應(yīng)緊張局面,使得土地價格上漲無法得到控制。還有人均收入水平年增長15%以上,也使得居民購買力有了提高,也是促進供求緊張的一個因素。
今年以來,貸款大幅收縮,金融政策一再從緊,宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)下滑風險,再加上2007年下半年以來土地供應(yīng)開始加大,幾個因素又促成了目前房地產(chǎn)濃厚的觀望情緒。而一季度人均收入增長只有3.4%,這更加劇了消費信心不足。
任志強稱,各地政府有些已經(jīng)忍不住,放寬了商品房管制標準,將有些高標準商品房納入到普通商品房的范圍內(nèi),因為這樣可以變相減稅。
“銀監(jiān)局和審計署重點查房地產(chǎn)信貸。本來要求自有資金達到35%,審查是按照注冊資金達到35%的標準,查完了如果有問題,銀行將承擔相關(guān)責任。銀行怕違規(guī)就催開發(fā)商還貸,還不上的就開始干涉其銷售過程,要求降價銷售。”任志強稱。
但任志強表示,房地產(chǎn)行業(yè)還沒看到要垮的跡象,從REICO工作室的調(diào)研結(jié)果看,整個趨勢是供求矛盾緩解,但供不應(yīng)求并未扭轉(zhuǎn)。
對于地產(chǎn)公司負債率高的問題,任志強認為,全球房地產(chǎn)企業(yè)都是高負債,航空公司負債率都比房地產(chǎn)企業(yè)高。“美國次貸危機,沒有幾個房地產(chǎn)公司破產(chǎn),破產(chǎn)的航空公司倒是有一批。”
而暴利、泡沫,在老任眼中也是無稽之談。“全球房地產(chǎn)企業(yè)都是暴利,因為這是高風險行業(yè)。粉絲賣成魚翅價那是泡沫,但是魚翅賣到高價,你再說是泡沫,那就不能稱其為市場經(jīng)濟了,供需決定價格。”
任志強認為,在一定期限內(nèi)看房地產(chǎn)市場并不準確,還是要看長期。“此次樓市放緩主要出現(xiàn)在一線和部分發(fā)達二線城市。其他二線和三線城市仍在增長。一些地方有下行現(xiàn)象,但二、三線城市房價卻在上漲,全國70%的地方還在漲,還是蓋不住。2009年應(yīng)該會有一個恢復(fù)性增長,注意,我這里說的不是‘報復(fù)性’增長。”
再現(xiàn)東京泡沫?
在日本,去東京買一個房子是所有人的夢想,但是實現(xiàn)這個夢想的人很少。在東京最繁華的銀座,每平方米的房產(chǎn)價格用面值一萬的日元堆,需要堆一米多高。
日本城西大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授張紀潯表示,中國地產(chǎn)是不是出現(xiàn)泡沫也不能斷言。日本整體的地價雖然出現(xiàn)過泡沫,但現(xiàn)在的日本地價還是很高的。“現(xiàn)在看中國的地價,像北京地區(qū),我原來住在大北窯這里,現(xiàn)在房價水平和一般百姓工資比是一個天文數(shù)字。日本房產(chǎn)價格一般是民眾七年的工資,日本人的年平均工資是400萬日元到700萬日元,這個乘上七年,才可以在東京購買房子。現(xiàn)在簡單地比較,中國不可能出現(xiàn)購買熱潮。但是無論是日本還是美國,只要是經(jīng)歷過這種情況的人來看,都會覺得不可思議,為什么中國出現(xiàn)這么多人購買房子。一般北京人買房子都是140平方米以上,折合人民幣是一兩百萬元。按照一般的工資來說,是一百年兩百年的積累,不可能出現(xiàn)的情況,但是實現(xiàn)了。
從存款的動機來說,中國人和日本人應(yīng)該是一樣的。因為這兩個民族有一個共性,把消費看成是恥辱,節(jié)約看成是美德。這種美德在日本人身上得到了百分之百的體現(xiàn),比如從個人資產(chǎn)來說,現(xiàn)在日本人在銀行的存款是1500兆日元,是非常大的一筆錢,他們不動。張紀潯稱:“中國為什么會有這么多人買房,就是中國的貸款方式有問題。你買第一棟房子作為擔保然后買二棟、三棟,實際上還是第一棟的錢,這在日本是不可能的,這和日本的監(jiān)控體系有關(guān)系。當你到銀行貸款的時候,他會把你的資信情況全部調(diào)出來。當然,監(jiān)控體系的生成,也是出于教訓(xùn),1989年的時候,日本不動產(chǎn)投資者期待房價升高、股票高漲,但是這十年的泡沫,給了他們強烈的教訓(xùn),他們現(xiàn)在都存在銀行,他們非常相信銀行。”
任志強對于日本和中國房地產(chǎn)市場之間的比較不以為然。“很多人把日本經(jīng)濟泡沫和中國對比,其實兩者的問題僅僅是表面相同而已。”任志強并不同意兩者的相似之處。“首先他們的土地是私有化的。其次美元升值以后,人民幣不能自由兌換美元,而日本人則可以。當年日本人都出去買美國資產(chǎn),在洛克菲勒中心上雖然賠了2億美元,但是賣掉之后,換回日元還是賺了。這些剛性條件,使中日房地產(chǎn)其實難以簡單比照。”
在集約利用資源的問題上,土地資源匱乏的日本,顯然有著不俗經(jīng)驗。張紀潯認為,日本對于土地的集約利用、建筑的節(jié)能減排、地震制度等都是值得中國學(xué)習(xí)的。“日本的住宅在一樓肯定有房屋管理,有一些方便住戶的東西,這些都是程序化的東西。在建筑配比較高的房間內(nèi),房子里你按一個按鈕,整個熱能就可以進行調(diào)制、變化。房子里的管道配置都是從地板底下走的,易于控制,節(jié)能明顯。”相比之下,中國的豪宅更講究歐美式的奢華,空間很大,裝修得金碧輝煌,放眼盡是夏威夷建筑、歐洲萊特式建筑,或許是好的建筑概念,但從集約性、節(jié)能性上看,顯然并不適合人多地少的國情。
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