規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)疏堵結(jié)合

　　本報(bào)記者 何建華報(bào)道

　　“我們這3棟樓里90多戶居民住的是村里的小產(chǎn)權(quán)房，13年來(lái)，由于上不上戶口孩子上學(xué)、生孩子都得自己托人想辦法，不知北京小產(chǎn)權(quán)房會(huì)不會(huì)松動(dòng)。”6月3日，得知深圳政府準(zhǔn)備給小產(chǎn)權(quán)房“松綁”的消息后，家住北京市朝陽(yáng)區(qū)呂家營(yíng)的魏桐林先生對(duì)《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示。

　　5月31日，一條來(lái)自深圳政府準(zhǔn)備給小產(chǎn)權(quán)房“松綁”的消息引起軒然大波。此后，有媒體報(bào)道稱，國(guó)土部有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此進(jìn)行了回應(yīng)，稱“深圳小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正是個(gè)例，不具普遍性”，國(guó)土部有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的處理辦法還在制定當(dāng)中。

　　據(jù)國(guó)土部該人士透露，深圳小產(chǎn)權(quán)房之所以能成“個(gè)例”，是因?yàn)樯钲谀壳皼](méi)有農(nóng)業(yè)人口，深圳土地已全部轉(zhuǎn)為國(guó)有用地。而其他城市所說(shuō)的小產(chǎn)權(quán)房，是建在農(nóng)村集體土地上的，跟深圳沒(méi)有可比性。這位負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，國(guó)土資源部對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的態(tài)度已經(jīng)非常明確，農(nóng)村集體用地是不能用來(lái)建小產(chǎn)權(quán)房的。小產(chǎn)權(quán)房不符合國(guó)家現(xiàn)行法律規(guī)定，更不受法律保護(hù)。

　　據(jù)了解，目前北京市對(duì)小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有相關(guān)政策，北京市國(guó)土局對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的處理意見(jiàn)將和國(guó)土部保持一致。

　　盡管有關(guān)政府部門一再申明小產(chǎn)權(quán)房不合法，提醒消費(fèi)者當(dāng)心購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)，也多次有官員表示要嚴(yán)查小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，但是，小產(chǎn)權(quán)房卻一直熱銷，房源也很充足。因?yàn)椤靶‘a(chǎn)權(quán)”房由于地理位置好、價(jià)格便宜而吸引了很對(duì)城里人。據(jù)了解，僅在北京海淀區(qū)四季青購(gòu)買農(nóng)民住房的幾百人，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)都漲了50倍左右。“當(dāng)時(shí)就是圖了房?jī)r(jià)便宜，才搬到這里，誰(shuí)知道小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)房太不容易了?！蔽和┝终f(shuō)。　

　　“法不責(zé)眾，小產(chǎn)權(quán)房普遍存在，是政府不能對(duì)小產(chǎn)權(quán)房采取強(qiáng)制措施的重要原因。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的基本上是中低收入家庭的弱勢(shì)群體，另外，小產(chǎn)權(quán)房中有很大比例是鄉(xiāng)、村政府組織開(kāi)發(fā)的，因?yàn)橛谢鶎诱畢⑴c其中，處理起來(lái)也非常棘手。”北京市金韜律師事務(wù)所何京輝律師在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)說(shuō)。

　　小產(chǎn)權(quán)房由于不合法，所以交易不受法律保護(hù)。藝術(shù)家李玉蘭購(gòu)買了“畫(huà)家村”村民的房屋，但后來(lái)村民嫌當(dāng)初交易價(jià)格低而要收回住房，最終，李玉蘭的購(gòu)買行為被判無(wú)效，但是李玉蘭的賠償要求也獲得支持，獲賠28萬(wàn)元。

　　何京輝律師認(rèn)為，違規(guī)開(kāi)發(fā)，監(jiān)察不嚴(yán)是小產(chǎn)權(quán)房泛濫的主要原因。他說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房熱銷了多年，購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房的居民也有相當(dāng)?shù)臄?shù)量，客觀上形成了一個(gè)群體。買了不該買的房，固然有他們法律意識(shí)淡薄的原因。然而一些農(nóng)村集體組織違規(guī)開(kāi)發(fā)，相關(guān)行政部門監(jiān)察不嚴(yán)致使小產(chǎn)權(quán)房泛濫，恐怕也難脫干系，至于不斷攀升的房?jī)r(jià)，更是對(duì)相對(duì)便宜的小產(chǎn)權(quán)房熱銷起到推波助瀾的作用。

　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房要“疏”和“堵”相結(jié)合，盡管對(duì)于新發(fā)生的小產(chǎn)權(quán)房要嚴(yán)肅處理的“堵”字已經(jīng)形成共識(shí)，但 “疏”更為重要。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因錯(cuò)綜復(fù)雜，在處理的過(guò)程中，不僅要“合法”，還必須要“合理”，“兩者如何做到最好的銜接至關(guān)重要”。

　　顧云昌建議，國(guó)家有關(guān)部門盡快出臺(tái)辦法，給已購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房一個(gè)“說(shuō)法”。比如，給予有關(guān)的稅費(fèi)減免優(yōu)惠，讓開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人補(bǔ)交相應(yīng)的稅費(fèi)，在條件具備的情況下，獲得正規(guī)合法的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)；如果購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，受開(kāi)發(fā)商的蒙蔽欺騙，在不知情的情況下購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房，可以解除購(gòu)房合同，并向開(kāi)發(fā)商索賠。