房企重燃IPO 高房價再獲資金源動力

　　一邊是房價節(jié)節(jié)向上，一邊是“融資—地王—囤地—助力房價”，開發(fā)商如此“雙贏”，技術(shù)嫻熟、游刃有余

　　■ 本刊記者 黃楊

　　7月29日，中國建筑(601668，SH)和北京金隅(02009，HK)分別登陸A股和H股，為滬港兩地開啟今年房企首例IPO。這讓門口排隊的一溜兒開發(fā)商眼饞不已。目前，還有30余家房地產(chǎn)企業(yè)正在進行A股或H股的上市計劃。中原地產(chǎn)研究中心預(yù)計，如果這批房企IPO成功，募集資金總規(guī)模將超過1000億元；并且9月至年底，將是中國房地產(chǎn)業(yè)密集融資高峰期。屆時，資本市場又將翻江倒海。

　　與此同時，房地產(chǎn)市場的神經(jīng)，卻在經(jīng)受著一次又一次的挑戰(zhàn)——上漲還是調(diào)整？

　　扎堆上市

　　受益于樓市和股市雙重回暖，開發(fā)商又開始重溫2007年融資圈地的鴛夢。IPO重啟以來，作為第一只登陸A股的“大象”股，中國建筑融資規(guī)模高達501億元；而今年第一只以H股形式掛牌的公司——北京金隅在香港掀起認購熱潮。北京金隅IPO以上限定價，招股價6.38港元每股，共募集資金59.5億港元，為香港今年以來第二大新股發(fā)行規(guī)模。

　　其他房地產(chǎn)企業(yè)也耐不住寂寞，9月3日，恒盛地產(chǎn)通過港交所上市聆訊，獲準上市。恒盛地產(chǎn)身后，恒大、花樣年、卓越、龍湖、佳兆業(yè)、陽光100等眾多民營房地產(chǎn)企業(yè)，均計劃在下半年通過赴港交所IPO的方式籌集所需資金。

　　“在中國當(dāng)前資本市場情況下，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以IPO或股票增發(fā)，作為股權(quán)融資，要好過通常的銀行貸款、公司債等債權(quán)融資?！?中原地產(chǎn)研究中心高級研究經(jīng)理劉淵這樣闡釋房企扎堆IPO的現(xiàn)象。“因為內(nèi)地開發(fā)企業(yè)普遍負債率高，而市場分紅機制不成熟，股權(quán)融資得來的資金是不需要還的，也不會提高公司財務(wù)報表上的負債率。而且通常各公司大股東的地位不會由于增發(fā)而被稀釋?！?/p>

　　“房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，上市帶來的大量資金有利于開發(fā)商快速擴大業(yè)務(wù)規(guī)模，獲取競爭優(yōu)勢。尤其是在土地市場，獲取優(yōu)質(zhì)的土地資源越來越需要大量資金支持。”

　　地王爭霸

　　“這些房企一旦上市，圈到資金，首選還是買地。其次是擴大業(yè)務(wù)規(guī)模，如擴大新開工、在建工程數(shù)量，以擴大市場分額?！?劉淵分析。

　　從近期各地土地成交來看，各地地王的締造者更以國字頭企業(yè)獨領(lǐng)風(fēng)騷，中海、保利、招商、綠地等企業(yè)的表現(xiàn)甚為活躍。這與資本市場近期活躍、房企IPO又現(xiàn)高潮的效應(yīng)密不可分。并且，充沛的資金依然是企業(yè)拿地的強有力的支撐。

　　萬科A股(000002，SZ)增發(fā)112億元獲得通過，另有建設(shè)銀行授信額度500億元，其今年獲得的可用融資額度與其他9家房企融資總和(包括授信額度)相當(dāng)。于是萬科加入“搶地”行列，9月7日萬科擊敗中建、北京城建(600266，SH)和遠洋地產(chǎn)等企業(yè)，最終以22億元價格拿下北京房山區(qū)長陽鎮(zhèn)地塊，比起拍價8.37億元高出約14億元，溢價約163%，樓面地價約合6450元/平方米。

　　另有中海地產(chǎn)的母公司中國建筑IPO后擬對中海增資50億元，中海地產(chǎn)也于9月10日以70億元巨資拿下了南京長風(fēng)地塊，樓面地價高達22409元/平方米，溢價率達129%，奪下“中國地王”稱號。而這個地塊2008年9月標(biāo)價1.43萬元/平方米，曾經(jīng)流標(biāo)，原因是2007年加息最為密集，曾多次上調(diào)利率和存款準備金率，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款也大幅收緊，造成開發(fā)商資金鏈緊張。

　　大型房企，尤其是國有控股的房企，錢多豪爽，一擲千金的現(xiàn)象一再出現(xiàn)，尤其是在搶地大戰(zhàn)中屢摘地王。9月10日，華僑城(000069，SZ)以5.3億元斬獲深圳寶安區(qū)尖崗山一地塊，樓面地價高達18875元/平方米，成為深圳新“地王”。9月8日，保利地產(chǎn)(600048，SH)通過150輪舉牌，以15.92億元拿下了南京河西金沙江地塊，溢價幅度高達87.29%，樓面地價為7553元/平方米。

　　吹泡泡？

　　不到一年的時間，土地招拍掛屢創(chuàng)新高。但開發(fā)商在拿地之后，卻不急于建設(shè)。針對目前土地市場地王頻出，大量土地閑置的情況，8 月23日，國土資源部表示，在確保拉動內(nèi)需項目和民生項目用地的情況下，下半年要加強土地的批后監(jiān)管，防止趁機搭車圈地，重點查看用地比率、是否存在囤而未建等違規(guī)現(xiàn)象。這預(yù)示著下半年各地政府土地清查力度可能加大。

　　然而，雖自8月下旬始國土資源部多次下發(fā)清查閑置土地的相關(guān)通知，但各大房企拿地?zé)崆橐廊唤z毫未減。有業(yè)內(nèi)人士分析，在房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展時期，這種情況的出現(xiàn)，是因為看好未來市場，確切地說，是看好未來項目預(yù)期利潤，開發(fā)商們便爭相購買土地，地價隨之被抬升。因此，是房價，或者更確切地說，是預(yù)期房價決定了地價的走勢。尤其是近期各地豪宅市場的熱銷，更加刺激了房企對中心城區(qū)地塊的青睞，從而造就了近期各地單價地王和總價地王的誕生。

　　從以往的地王紀錄來看，無論是2007 年還是今年上半年，每次“地王”的出現(xiàn)，最大的、最直接的效應(yīng)就是周邊房價暴漲，而最大受益者莫過于那些“地王房地產(chǎn)商”了。因此，也不難理解開發(fā)商為何樂此不疲地制造地王。

　　易居臣信市場研究中心認為，天價地塊成交將區(qū)域樓市的估值水平整體拉高。由于比較大的價格落差，周邊各樓盤將不可避免產(chǎn)生強烈的漲價意愿。

　　比如萬科以22億元價格拿下的北京房山區(qū)長陽鎮(zhèn)地塊的另一樓盤加州水郡，在萬科拿地之前的價格為8000多元/平米，萬科拿地后的短短一周，就暴漲了1000元/平米，房價已接近萬元/平米。

　　“現(xiàn)階段，土地資源對于開發(fā)商的意義，如同油井對于石油公司，都是不可再生的稀缺資源。隨著經(jīng)濟發(fā)展，土地價值自然提升。買地對于有資金實力的開發(fā)商而言，是一個很好的投資。”劉淵分析。

　　正如劉淵所分析，8月居住用地交易市場依然熱度不減，居住用地的階段性供應(yīng)不足導(dǎo)致限價房用地亦遭競逐。北京和天津的限價房用地被北京建工和萬科競得。

　　并且根據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測，8月12個被監(jiān)測城市土地樓面地價為2157元/平方米，高于前12月均值19%，其中居住用地2045元/平方米，高于前12月均值5%，居住用地價格維持高位。