這輪史上最猛烈的房地產(chǎn)調(diào)控中,誰是真正的受益者?
文/本刊記者 趙代波
剛結(jié)婚的李卓和楊麗正忙著到處借錢。
原因很糾結(jié)和煩心:作為在外企工作、收入頗豐的單身男女,他們此前分別在北京購買了屬于自己的小房子,生活有滋有味。前段時(shí)間兩人登記結(jié)婚,準(zhǔn)備購買一套大點(diǎn)的房子,以備以后小孩、保姆和父母同住。首付已經(jīng)付了,但按新政策,他們一家已是購買第三套房,說是利率增加數(shù)倍,但實(shí)際操作中,銀行基本不貸款了,開發(fā)商要求全款支付房款。而如果放棄購買,還得自己承擔(dān)違約責(zé)任!
這是倒的哪門子霉???
其實(shí),這輪突如其來的史上最猛烈的房地產(chǎn)新政,倒霉的不止是李卓和楊麗。沸沸揚(yáng)揚(yáng)的毀約退房潮,突然暴增的二手房成交和蕭條的新房成交,慘淡的股市表現(xiàn),讓我們弄不明白,到底誰是這輪房產(chǎn)調(diào)控的受益者?
受益者一:老百姓?
按理說,房地產(chǎn)新政最直接的受益者是老百姓。此前兩會(huì)鬧得最兇的就是房價(jià)問題,政府順應(yīng)民意進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控,其目的正是為了遏止房價(jià)過快上漲,嚴(yán)防泡沫大量產(chǎn)生。新政一出,老百姓應(yīng)該是歡呼雀躍、期待房價(jià)迅速下跌才對(duì)。
但現(xiàn)實(shí)完全相反。
首先,從歷史上看,這種調(diào)控或許會(huì)適度控制泡沫,但對(duì)房價(jià)本身起到的作用卻微乎其微。目前僅有恒大宣稱在全國普遍以八五折銷售,保利在經(jīng)過觀望之后謹(jǐn)慎跟進(jìn)。而大多數(shù)開發(fā)商價(jià)格一點(diǎn)松動(dòng)的跡象都沒有。反而是二手房大量拋售,購房者因?yàn)槭赘恫涣艘l(fā)違約潮。而不斷傳出的消息,再次印證了老百姓認(rèn)為的,調(diào)控只是一場忽來又忽去的太陽雨的判斷:新華社發(fā)表評(píng)論稱,此次房地產(chǎn)調(diào)控,是進(jìn)行“高位調(diào)整”。高位調(diào)整,意味著只是嫌漲得太快,并非不漲,更不是下跌!
所以有網(wǎng)友調(diào)侃,這次調(diào)控其實(shí)只是一場“假摔”。
更大的麻煩在于,自己要想購房,卻會(huì)承擔(dān)更大的壓力:首付的增加,以及此前因各種因素已經(jīng)有房的,將會(huì)花更多的錢來購買——因?yàn)檎咭?guī)定,對(duì)二套房三套房的認(rèn)定,按家庭購買套數(shù)計(jì)算,而且不管是否曾經(jīng)按揭。
改善性住房的需求被輕輕悄悄忽略掉了。
而調(diào)控的一號(hào)主角是所謂的投機(jī)者——正是這些個(gè)投機(jī)者推高了房價(jià)泡沫,讓老百姓買不起房、住不了房啊。只是,投機(jī)與投資如何界定和區(qū)分?2009年,全國老百姓在花7萬億元買房的同時(shí),存款仍然增加了4萬億元。這4萬億元怎么辦?唯一可進(jìn)行投資的途徑無非是房市和股市,正因?yàn)榇?,形成了中國?dāng)前泡沫最大的市場。房地產(chǎn)一調(diào)控,老百姓手里的那點(diǎn)兒錢想保值、增值,又能往哪里投呢?
可悲的是,調(diào)控帶來的嚴(yán)重后果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。股市從4月15日的3109點(diǎn)一路下行,到5月6日,已經(jīng)跌破了2800點(diǎn),不僅走出了2004年以來走勢最差的4月,其下跌之勢依然未見停止。盡管有評(píng)論認(rèn)為這與股指期貨的推出和國際股市不佳有關(guān),實(shí)際上,股市是所有股民的博弈,股指期貨主要被機(jī)構(gòu)投資者把玩,對(duì)股市的影響有限。
原來最應(yīng)該受益的普通老百姓,卻因?yàn)楹暧^調(diào)控帶來的對(duì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期的不樂觀,從股市上把大家伙跌得滿臉油菜一般兒綠。
受益者二:政府?
順應(yīng)民意出臺(tái)調(diào)控政策,政府此次本該大贏民心的。然而,事與愿違。
調(diào)控本屬不得已。因?yàn)榉康禺a(chǎn)問題本是一團(tuán)理不清的亂麻,涉及到的糾葛太多太多。
一方面,房子是關(guān)系國計(jì)民生的大事,中國歷來就是安居才能樂業(yè)的,沒有房子住,社會(huì)的穩(wěn)定都會(huì)成為大問題。而近兩年房價(jià)躥得比火箭還要快,老百姓買個(gè)燒餅就要多花50萬元才能買到房子,地王頻頻創(chuàng)出新記錄,所有有點(diǎn)錢的企業(yè)都把錢投向了房地產(chǎn),泡沫越累越多,不調(diào)控能行嗎?甚至調(diào)控力度小了,都是杯水車薪無濟(jì)于事。
另一方面,政府財(cái)政甚至整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)都被綁到了房地產(chǎn)的戰(zhàn)車上,調(diào)控過頭了,房地產(chǎn)可能萎靡,銀行壞賬增加可能破產(chǎn),政府財(cái)政可能崩潰,中國經(jīng)濟(jì)可能熄火……后果不堪設(shè)想。
第三個(gè)方面,中國將進(jìn)行大規(guī)模的城鎮(zhèn)化建設(shè),因此帶來的巨量房地產(chǎn)剛性需求是明擺著的,城市土地有限,房價(jià)上漲的空間再怎么壓縮也壓縮不了。
第四個(gè)方面,龐大的國際游資和民間資本游蕩在中國大地,尋找著一切可以投機(jī)掙錢的機(jī)會(huì)。這些游資如蝗蟲一般,席卷而來,寸草不生。而泡沫則是他們最好的溫床。
還有第五,第六個(gè)方面……
但房地產(chǎn)新政還是斷然出手了。只是,新政的出臺(tái)程序和對(duì)改善性住房的細(xì)節(jié)忽略,讓政府種下了好事,卻收獲了罵名:先是在一個(gè)大家猜不透的時(shí)機(jī)宣布,讓政策博弈者摸不著頭腦;然后是力度空前,保證對(duì)泡沫的打擊力,卻忽略了老百姓的投資需求;再是溫和微調(diào),宣布只是高位調(diào)整,保證不至于把市場熱度一棍子打死,讓人懷疑此次調(diào)控又是一陣風(fēng)。接下來,各地開始對(duì)第三套房按揭實(shí)行停貸,央行上調(diào)銀行存款利率準(zhǔn)備金,公積金貸款停辦……是否會(huì)有更嚴(yán)厲的調(diào)控措施,成為懸在房市頭頂揮散不去的陰霾,又直接導(dǎo)致老百姓對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)預(yù)期的不看好,股市狂瀉。
受益者三:銀行?
持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控,目標(biāo)直指房地產(chǎn)瘋漲的“泡沫”。泡沫越大,銀行的風(fēng)險(xiǎn)就越大。房地產(chǎn)新政,銀行是否是受益者?
一個(gè)地球人都知道的事實(shí)是:個(gè)人的房貸其實(shí)是風(fēng)險(xiǎn)最小的,房地產(chǎn)貸款最大的風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)商。一旦房地產(chǎn)商扛不住,銀行損失的資金將是一個(gè)可怕的數(shù)字。
但是,調(diào)控卻把最利的劍刺向了個(gè)人按揭貸款,對(duì)銀行而言,噩夢(mèng)不知道要做多久了。
這還不算完。今天中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)綁架了中國經(jīng)濟(jì),其中的關(guān)聯(lián)度已經(jīng)達(dá)到了80%,而與過去對(duì)國企的政策性貸款相比,銀行的房地產(chǎn)貸款,相對(duì)還算是優(yōu)質(zhì)。此番調(diào)控,銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款額大大受控,大量余錢躺在銀行,銀行拿什么生息吃飯?
而房地產(chǎn)一感冒,中國經(jīng)濟(jì)就要打噴嚏。調(diào)控的結(jié)果如果是使房地產(chǎn)商大量倒下,那做噩夢(mèng)的,將不只是銀行和房地產(chǎn)商。
受益者四:房地產(chǎn)商?
表面上看,房地產(chǎn)商并不是調(diào)控的一號(hào)主角,有地在手,有剛性需求在手。調(diào)控之后,會(huì)有大量實(shí)力不濟(jì)的競爭對(duì)手死掉,未來的天空會(huì)更晴朗。
但這僅僅是未來的可能,現(xiàn)實(shí)比想象要?dú)埧岷枚啾丁?/p>
原本是必須買房的開始觀望,貸款越來越難,要求越來越高。經(jīng)歷了去年樓市報(bào)復(fù)性暴漲后,開發(fā)商紛紛表示不差錢。但實(shí)際上,一份資料顯示,2009年底,十大標(biāo)桿上市房地產(chǎn)企業(yè)手中的現(xiàn)金總額為1217億元,而其負(fù)債總額卻達(dá)4200億元。更可怕的是,2009年,這十大房企凈利潤只有265億元,以此利潤水平還清4200億元總負(fù)債,需要超過15年的時(shí)間!
問題的嚴(yán)重性更在于,這嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控,使全國的樓市成交量急劇萎縮,有的地方甚至成交量被攔腰斬掉一半!
有人說了,既然這樣,干嘛不降價(jià)促銷早點(diǎn)賣掉房子還債呢?反正房地產(chǎn)的利潤率高,人家稅務(wù)局征稅都按30%利潤率預(yù)征,說明暴利是肯定的嘛。
這么說,的確是不太了解中國的市場特性。房地產(chǎn)市場是最典型的買漲不買跌,一旦房地產(chǎn)商開始大規(guī)模降價(jià),市場的萎縮會(huì)如山崩一樣迅速到來。上一輪調(diào)控中萬科率先降價(jià)就幾乎被視為行業(yè)公敵,此次恒大公開折價(jià)賣房,房地產(chǎn)商大多觀望,寧可以促銷或是私下打折的方式出貨,也不敢輕易降價(jià)。
但更要命的政策接踵而來,上海將推出醞釀已久的房產(chǎn)稅,幾乎就與鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的物業(yè)稅如出一轍,這一出戲的余波會(huì)有多廣,誰也不清楚了。
要么死扛,要么死去。博弈的玄妙與恐怖,盡在其中。
相關(guān)閱讀