投資渠道窄 保險(xiǎn)資金進(jìn)軍地產(chǎn)布局長(zhǎng)期現(xiàn)金流

　　根據(jù)公開(kāi)資料粗略統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)有8起保險(xiǎn)資金進(jìn)入樓市案例，其中尤以中國(guó)平安、國(guó)壽、安邦財(cái)險(xiǎn)最為積極。

　　保險(xiǎn)資金近期在地產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)令人刮目相看。

　　12月23日，記者從成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所獲悉，中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份公司四川省分公司已經(jīng)將成都市天府大道北段966號(hào)園區(qū)5號(hào)樓收入囊中，成交價(jià)格為6.462億元。“現(xiàn)在還不清楚具體的搬遷計(jì)劃”，國(guó)壽四川分公司一位人士表示。

　　就在12月22日，北京中服地塊中的6塊地買(mǎi)家紛紛揭曉。在險(xiǎn)資陣容中，安邦財(cái)險(xiǎn)、和諧健康保險(xiǎn)和標(biāo)準(zhǔn)投資集團(tuán)組成的聯(lián)合體以25.2億元奪得Z5地塊，規(guī)劃建筑面積為12萬(wàn)平米，樓面價(jià)為2.1萬(wàn)元。在之前的投標(biāo)中，還有泰康人壽、陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)、生命人壽等險(xiǎn)資現(xiàn)身其中。

　　這只是自7月底以來(lái)，保險(xiǎn)資金大手筆買(mǎi)地、買(mǎi)樓的縮影。記者根據(jù)公開(kāi)資料粗略統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)有8起保險(xiǎn)資金進(jìn)入樓市案例，其中尤以中國(guó)平安、國(guó)壽、安邦財(cái)險(xiǎn)最為積極。

　　“保險(xiǎn)資金的投資渠道太狹窄了，開(kāi)放商業(yè)地產(chǎn)這條新路后，涌進(jìn)來(lái)很多公司也在情理之中。”一家中型保險(xiǎn)公司的投資管理部負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　令人關(guān)注的是，保險(xiǎn)公司為什么在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上還會(huì)密集入市？該人士認(rèn)為，因?yàn)閷?duì)于險(xiǎn)資爭(zhēng)奪的核心地帶資源而言，目前價(jià)格并不算高。

　　險(xiǎn)資密集出手

　　成都新行政中心也一度吸引了眾多保險(xiǎn)資金的眼光。

　　記者從相關(guān)渠道獲悉，今年1月22日，太平洋資產(chǎn)管理公司項(xiàng)目投資實(shí)業(yè)部總經(jīng)理程勁松就曾考察了這一中心的2號(hào)辦公大樓，并和成都市有關(guān)方面探討了投資的可能性。

　　程勁松前腳剛走，人保投資控股四川資產(chǎn)管理部主任鄭新華一行后腳就到，目標(biāo)依然是2號(hào)辦公大樓。在此前后，四川省農(nóng)村信用社、重慶銀行也曾考慮過(guò)該行政中心。

　　不過(guò)，最終卻是安邦財(cái)險(xiǎn)以及國(guó)壽兩家拿下其中的三棟。

　　8月底，安邦財(cái)險(xiǎn)以4.92億元的價(jià)格摘牌1、2號(hào)樓；緊接著11月底，國(guó)壽也以6.462億元價(jià)格買(mǎi)下5號(hào)樓。資料顯示，國(guó)壽購(gòu)買(mǎi)這一大樓包括地上建筑物面積42983.48m2、地下負(fù)一層中的部分停車(chē)位共400個(gè)。根據(jù)四川智誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估價(jià)格，底價(jià)為60828萬(wàn)元，成交價(jià)格相對(duì)溢價(jià)6.25％。

　　按照成都市的要求，兩家公司購(gòu)買(mǎi)成功后，必須將各自的西南地區(qū)總部或者四川地區(qū)總部遷移到這一行政中心。
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　　事實(shí)上，自7月底以來(lái)，保險(xiǎn)資金買(mǎi)樓、買(mǎi)地的手筆都相當(dāng)兇猛，競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)場(chǎng)集中在東部發(fā)達(dá)地區(qū)的核心地段。

　　7月30日，中國(guó)平安以6.13億元價(jià)格購(gòu)得深圳福田中心區(qū)南區(qū)一地塊；8月4日，中國(guó)人壽浙江省分公司以25.9億元的價(jià)格獲得浙江杭州錢(qián)江新城核心區(qū)的32號(hào)商業(yè)金融地塊。

　　9月17日，瑞安建業(yè)以7.18億元價(jià)格，外加0.09億元的額外金額將其位于成都市人民南路3段的中匯廣場(chǎng)的一期地下車(chē)位和二期的地上物業(yè)、庫(kù)房以及地下車(chē)位等資產(chǎn)賣(mài)給平安財(cái)險(xiǎn)。

　　此外，有報(bào)道稱(chēng)，泰康人壽也在北京市的核心地段——中國(guó)美術(shù)館南側(cè)，拿下一塊總建筑面積約6萬(wàn)平方米的綜合性用地。而中國(guó)太平保險(xiǎn)則斥資2.16億收購(gòu)深圳福田燃機(jī)電力公司30％股權(quán)，這一公司的主要資產(chǎn)是位于深圳福田的一塊地。

　　臨近年終，保險(xiǎn)資金的搶地大戲也越加精彩。

　　“我們這段時(shí)間也非常關(guān)注保險(xiǎn)資金在地產(chǎn)市場(chǎng)的一舉一動(dòng)，如果遇到這些動(dòng)輒千億級(jí)的對(duì)手，將是一件可怕的事情。”國(guó)內(nèi)某大型房企高管評(píng)價(jià)說(shuō)。

　　長(zhǎng)短期錯(cuò)配還是絕配

　　地產(chǎn)價(jià)格高企，國(guó)家三番五令調(diào)控的關(guān)頭，險(xiǎn)資為何依然敢出手？

　　上述保險(xiǎn)公司人士認(rèn)為，以安邦財(cái)險(xiǎn)拿下的中服地塊為例，樓面價(jià)達(dá)到了2.1萬(wàn)元／平米，假設(shè)其他的建筑成本以1萬(wàn)元／平米計(jì)算，那么在北京核心的CBD地帶，3萬(wàn)元／平米的價(jià)格可能根本就不算高，因?yàn)檫@本來(lái)就是一塊稀缺的資產(chǎn)。

　　從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光看，保險(xiǎn)資金的沖動(dòng)可以從三個(gè)方面理解。

　　在上述保險(xiǎn)公司投資管理部負(fù)責(zé)人看來(lái)，投資渠道狹窄是保險(xiǎn)資金追逐土地市場(chǎng)的最基本原因；其次是商業(yè)地產(chǎn)能帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流收益，可以滿(mǎn)足保險(xiǎn)資金長(zhǎng)期穩(wěn)定投資回報(bào)的需求；最后則是地產(chǎn)項(xiàng)目增值所帶來(lái)的各項(xiàng)好處。

　　“如果房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，那么來(lái)自土地的綜合收益率應(yīng)該是非常穩(wěn)定的。”上述地產(chǎn)公司高管也贊同此觀點(diǎn)。

　　以中國(guó)平安買(mǎi)下的成都中匯廣場(chǎng)為例，賣(mài)家成都瑞安匯源房地產(chǎn)有限公司同意租下中匯廣場(chǎng)二期項(xiàng)目的18樓作為辦公室，期限不少于三年，初期月租金為150元／平米，并且租金必須每年按5％的比率增加。

　　“這一租金水平已經(jīng)相當(dāng)不錯(cuò)，成都市的頂級(jí)寫(xiě)字樓也不過(guò)在180元－200元／平米的范圍。”四川中原地產(chǎn)一位人士表示。

　　“也許租金收入需要很長(zhǎng)時(shí)間才能抵消購(gòu)買(mǎi)成本，看上去或許并不是很劃算，但是這一塊并不是最重要的。對(duì)于保險(xiǎn)公司而言，在這一過(guò)程中，土地資產(chǎn)有機(jī)會(huì)進(jìn)行增值評(píng)估，進(jìn)而會(huì)有利于報(bào)表上的投資收益、資金公積等科目。”上述地產(chǎn)公司高管說(shuō)。

　　同時(shí)，這一群手握重金的機(jī)構(gòu)投資者，也給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定波瀾。

　　上述地產(chǎn)公司高管表示，對(duì)于地產(chǎn)商而言，如果能很好利用、駕馭這股資金，就是很好機(jī)遇。他舉例，比如和保險(xiǎn)資金聯(lián)合競(jìng)地，或者吸納險(xiǎn)資入股地產(chǎn)公司、項(xiàng)目公司。

　　至于風(fēng)險(xiǎn)，“最需要擔(dān)憂(yōu)的就是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)類(lèi)似1990年代日本危機(jī)以及2008年美國(guó)次貸危機(jī)中地產(chǎn)價(jià)格暴跌的情況。”上述地產(chǎn)公司人士說(shuō)，上周我就去了一趟迪拜，那里的樓市價(jià)格至今還維持在高峰50％的水平。