保險(xiǎn)巨頭逾350億逐鹿養(yǎng)老產(chǎn)業(yè):3大利潤點(diǎn)誘惑

2012/09/25 12:28      鄧雄鷹

  又一保險(xiǎn)巨頭進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

  9月23日,中國平安宣布投資170億元在桐鄉(xiāng)高橋建設(shè)一個(gè)約150萬平方米集生活、療養(yǎng)等為一體的大型養(yǎng)老社區(qū)。

  這并非個(gè)案。北京昌平、上海崇明等地均有保險(xiǎn)巨頭投資即將或已開工的大型養(yǎng)老社區(qū)。記者粗略統(tǒng)計(jì),保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)布局規(guī)劃的養(yǎng)老社區(qū)至少已300萬平方米,投資金額逾350億元。

  此次平安投入建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的資金為自有資金而非保險(xiǎn)資金,因此桐鄉(xiāng)養(yǎng)老社區(qū)未來經(jīng)營模式將采取“租售并舉”模式;而對于不能進(jìn)入土地一級開發(fā)和投資地產(chǎn)公司的保險(xiǎn)資金來說,投資養(yǎng)老社區(qū)也至少有三大利潤點(diǎn)誘惑。

  平安桐鄉(xiāng)模式

  總面積約150萬平方米的桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)是中國平安進(jìn)軍養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的首個(gè)項(xiàng)目,整個(gè)開發(fā)周期約8-10年,投資總額約170億元。

  據(jù)中國平安旗下平安不動產(chǎn)有限公司(下稱“平安不動產(chǎn)”)相關(guān)人士介紹,這筆資金并非來源保險(xiǎn)資金,而是自有資金或通過第三方籌措。在平安內(nèi)部,不動產(chǎn)運(yùn)營獨(dú)立于保險(xiǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)營,可參與商業(yè)物業(yè)、土地一級開發(fā)。

  據(jù)平安相關(guān)人士透露,此次平安所拿部分地塊為通過招拍掛獲得土地,因此該養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營模式也與一般保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)只能出租不同,而是可租可售。其中,會員型養(yǎng)老公寓建筑面積30萬平方米,會員型產(chǎn)品由平安不動產(chǎn)自持經(jīng)營,只租不售。

  一位業(yè)內(nèi)人士分析,從成本和盈利周期來看,出售這一部分相對比較好計(jì)算,可以與正常的商業(yè)地產(chǎn)利潤率相比照,但是出租這一部分則很難計(jì)算,由于房型、配套設(shè)施規(guī)劃都沒有完成,無法精確計(jì)算成本。

  據(jù)了解,整個(gè)社區(qū)將配置親子型養(yǎng)老公寓、非護(hù)理型養(yǎng)老公寓、半護(hù)理型養(yǎng)老公寓。目前,項(xiàng)目已經(jīng)確定由瑞金醫(yī)院提供社區(qū)內(nèi)部全部醫(yī)療體系建設(shè),一期養(yǎng)老公寓由韓國最大的人壽保險(xiǎn)公司三星生命進(jìn)行運(yùn)營管理。

  除了長三角地區(qū)外,平安未來擬在環(huán)渤海、珠三角、西南部、海南島等5大戰(zhàn)略要地進(jìn)行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局。

  據(jù)平安不動產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱,以后不排除借助中國平安集團(tuán)綜合金融的優(yōu)勢,合作推出相關(guān)金融產(chǎn)品,平安壽險(xiǎn)、養(yǎng)老險(xiǎn)的客戶將享有優(yōu)先租賃購買權(quán),也可能引入第三方資金參與開發(fā)。

  30%利潤想象空間

  除中國平安外,包括中國人壽、中國太保、中國太平、新華保險(xiǎn)、合眾人壽、泰康人壽在內(nèi)的保險(xiǎn)公司均在布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

  一位長期跟蹤調(diào)研養(yǎng)老地產(chǎn)的大型保險(xiǎn)公司投資人士告訴記者,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是朝陽行業(yè),前景巨大,且與保險(xiǎn)資金追求穩(wěn)定持續(xù)收益的負(fù)債特性匹配。

  不過,對于投資養(yǎng)老社區(qū)如何達(dá)到盈虧平衡,業(yè)內(nèi)尚在摸索階段。

  上述人士表示,養(yǎng)老社區(qū)投入周期長,平均利潤率不高,但仍至少有三大利潤點(diǎn)。“其一,國外的情況來看,不計(jì)算土地成本,如果管理得好,經(jīng)營利潤可以達(dá)到20%至30%。”他說。

  其二,雖然保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)只能租不能售,但已有很多方法提高資金運(yùn)用效率。例如,某人壽保險(xiǎn)公司近期推出的“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃” 與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤,繳費(fèi)起點(diǎn)為200萬元,參與計(jì)劃同時(shí)獲保證入住養(yǎng)老社區(qū)資格。

  “目前壽險(xiǎn)資金成本約為4.5%,如果資金運(yùn)用效率能夠達(dá)到5%以上,就能覆蓋掉資金成本并有收益,此外每月還有三四千元的管理費(fèi),可以支付日常運(yùn)轉(zhuǎn)。”上述人士分析。

  此外,未來土地增值和社區(qū)轉(zhuǎn)讓價(jià)值也將帶來利潤。在運(yùn)營數(shù)年之后,保險(xiǎn)公司可以將養(yǎng)老社區(qū)轉(zhuǎn)讓,獲得現(xiàn)金流。

  不過,這都只是理論估算,養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展還需相關(guān)配套政策完善。例如,衡量一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)是否成功的重要指標(biāo)是入住率,但目前社保、醫(yī)保尚不能實(shí)現(xiàn)全國自由轉(zhuǎn)移,這將制約未來養(yǎng)老社區(qū)的入住率。

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