鼎暉、中金入局 第一物業(yè)靠什么重估物業(yè)價(jià)值？

提起物業(yè)，很多人的印象也許還停留在樓下微笑著露出八顆牙齒的客服，站的筆直的保安。也許直到杭州保姆縱火案發(fā)生后，才知道物業(yè)原來在每個(gè)人生活中扮演著如此重要的角色。

早在很多年前，有家企業(yè)就意識(shí)到物業(yè)在場(chǎng)景塑造中的重要性：我們是群居者，我們需要社交、需要生意、需要文化、需要藝術(shù)、需要一個(gè)溫暖而科技的社區(qū)。而這社區(qū)背后的推動(dòng)力量是物業(yè)。

這家名為第一物業(yè)（北京）股份有限公司的企業(yè)希望用綠色科技撩撥物業(yè)神經(jīng)、成功引得鼎暉、中金入局。

50億元市值的小目標(biāo)

根據(jù)公開資料顯示，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)在過去十幾年保持穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在每年新房的穩(wěn)定竣工、物業(yè)服務(wù)滲透率的逐步提升以及高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)的強(qiáng)勁需求支撐下，預(yù)計(jì)未來5年行業(yè)仍將保持較快增長(zhǎng)，到2021年市場(chǎng)規(guī)模將突破8000億元。中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)未來將會(huì)是一個(gè)萬億級(jí)的市場(chǎng)。

第一物業(yè)（北京）股份有限公司董事長(zhǎng)張鵬對(duì)挖貝網(wǎng)表示：“隨著市場(chǎng)風(fēng)向的變化?，F(xiàn)在的物業(yè)行業(yè)已經(jīng)從粗放走向了精細(xì)。第一物業(yè)不是一個(gè)普通的物業(yè)公司，它在不斷挖掘業(yè)主深層次的需求。”

以第一物業(yè)在北京西三旗的項(xiàng)目為例，根據(jù)介紹，這個(gè)小區(qū)當(dāng)時(shí)存在許多的問題，換了多種物業(yè)公司也始終得不到解決。第一物業(yè)在接手后，對(duì)小區(qū)居民展開走訪調(diào)查，對(duì)居民反映的問題進(jìn)行歸納總結(jié)、集中處理。

首先第一物業(yè)按照小區(qū)的消費(fèi)水平，對(duì)配套的設(shè)施進(jìn)行了更新代換，并將小區(qū)的停車位重新歸化，清除私建的地鎖等設(shè)施，將80%的車位通過搖號(hào)的方式，重新劃分到居民手中；鑒于小區(qū)道路過于狹窄，第一物業(yè)對(duì)小區(qū)的道路進(jìn)行規(guī)劃，將社區(qū)內(nèi)的大部分道路劃分為單行道、以保障業(yè)主的正常出行。

此外，將小區(qū)地下室中停放的上千輛老舊自行車進(jìn)行清理，改造后的地下室成為了供居民讀書、健身、休閑娛樂的場(chǎng)所。這也是第一物業(yè)對(duì)于社區(qū)場(chǎng)景的想象：有社交、有藝術(shù)、有生意、有文化。

張鵬透露：”這些是已經(jīng)成型的小區(qū)，我們只能靠后期一點(diǎn)點(diǎn)去修改。但第一物業(yè)最具有特色的模式，是對(duì)于開發(fā)商的早期介入。“

挖貝網(wǎng)了解到，第一物業(yè)會(huì)在房屋建設(shè)起就開始對(duì)開發(fā)商進(jìn)行監(jiān)督，從業(yè)主角度向開發(fā)商反饋問題。這樣的前期介入也保證了第一物業(yè)可以對(duì)社區(qū)進(jìn)行充分的了解，當(dāng)居民詢問有關(guān)于小區(qū)建設(shè)的問題時(shí)，物業(yè)可以細(xì)致解答。

如果說這些只是與服務(wù)相關(guān)，那么第一物業(yè)獲得的9項(xiàng)技術(shù)專利才真正體現(xiàn)了第一物業(yè)的優(yōu)勢(shì)——綠色科技。

根據(jù)第一物業(yè)公開轉(zhuǎn)讓書顯示，第一物業(yè)公司具有第一物業(yè)擁有雨水井防堵裝置、熱水微循壞裝置、地下車庫(kù)通風(fēng)采光裝置等9個(gè)國(guó)家專利。專利的應(yīng)用有助于業(yè)主居住時(shí)生活成本的降低，生活質(zhì)量的提高。“第一物業(yè)要做的是健康人居、科技智能、降低業(yè)主的生活成本。”張鵬表示。

2016年4月，第一物業(yè)掛牌新三板。2017年，第一物業(yè)獲得1億元融資。由鼎暉投資領(lǐng)投，中金公司、中信證券、華融投資、長(zhǎng)江證券、東北證券等機(jī)構(gòu)跟投。

張鵬表示：”我對(duì)這些投資人承諾，未來三年，我們希望能達(dá)到市值50億元的小目標(biāo)。”

鼎暉投資等其他投資者則認(rèn)為這個(gè)目標(biāo)也太小了，他們看到的不僅僅是第一物業(yè)2016年3.03億元的營(yíng)業(yè)收入、4247.23萬元的凈利潤(rùn)：”第一次看到一個(gè)物業(yè)公司具有9個(gè)國(guó)家專利。”

事實(shí)上，資本市場(chǎng)早已形成對(duì)于物業(yè)公司的共識(shí)：短，能獲取利潤(rùn)，長(zhǎng)，能把住用戶入口，挖掘社區(qū)產(chǎn)業(yè)的價(jià)值。為了把住入口，各大物業(yè)公司致力于差異化競(jìng)爭(zhēng)，如萬科物業(yè)的睿服務(wù)“生活因幸福而改變”、彩生活的彩之云“把社區(qū)服務(wù)做到家”、長(zhǎng)城物業(yè)的一應(yīng)云“一切為社區(qū)生活所需”等。

張鵬表示：“術(shù)業(yè)有專攻，第一物業(yè)就是一家綠色科技物業(yè)公司。這個(gè)“綠”是真正具有技術(shù)含量的，能源方案、設(shè)施設(shè)備是從開發(fā)商建筑圖紙就開始參與的，貫穿到房屋交付。這是第一物業(yè)在行業(yè)深耕18年所建立的技術(shù)壁壘，是第一物業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。”

張鵬認(rèn)為，第一物業(yè)所踐行的正是物業(yè)未來的發(fā)展趨勢(shì)：數(shù)字智能化、產(chǎn)業(yè)生態(tài)化、服務(wù)與運(yùn)營(yíng)無界化方向發(fā)展，重新定義人與物業(yè)的鏈接。

綠色傳承

第一物業(yè)所說的“綠色”近幾年早已經(jīng)成為一個(gè)所有人耳熟能詳?shù)脑~匯。挖貝網(wǎng)了解到，“綠色”不是第一物業(yè)趕風(fēng)潮而去做的事情，而是繼承自母公司當(dāng)代置業(yè)的基因。

如果說第一物業(yè)可能很少有人聽過，那么其背后母公司當(dāng)代置業(yè)，大眾可能也所耳聞；如果當(dāng)代置業(yè)不為大眾熟悉，那么每個(gè)來過北京的人到過東二環(huán)的人，一定都會(huì)對(duì)東直門的MOMΛ和萬國(guó)城MOMΛ印象深刻。

故事起源于2000年，那時(shí)的中國(guó)房地產(chǎn)處在加速發(fā)展期。用張鵬的話來說，那時(shí)候做地產(chǎn)，隨便拿一塊地就可以賺錢。

那一年，碧桂園建設(shè)度假村，打造五星級(jí)酒店之家；萬科號(hào)稱要打造中國(guó)人普通住宅；龍湖品牌大手筆投入園林豪宅，王健林試水商業(yè)地產(chǎn)。剛剛成立的當(dāng)代置業(yè)也在想著如何從一開始就和他們有所區(qū)別。

據(jù)張鵬透露，那時(shí)候的當(dāng)代置業(yè)就希望打造一套先進(jìn)的科技系統(tǒng)，使一座房子不用空調(diào)、不用暖氣、不用開窗，依然能夠保持24小時(shí)恒溫恒濕，和居住狀態(tài)的舒適、健康。

張鵬表示：“17年前，綠色在中國(guó)并不普及。開發(fā)商基本上是什么是高能耗就做什么，造成了巨大的能源消耗。當(dāng)時(shí)我們董事長(zhǎng)就在想，綠色一定是未來的大趨勢(shì)。”

此后的幾年當(dāng)代置業(yè)一直在推動(dòng)綠色化進(jìn)展，直到2006年，建設(shè)部才出臺(tái)綠色建筑的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。而彼時(shí)，當(dāng)代置業(yè)已經(jīng)在綠色路上走了6年之久，足以證明了當(dāng)代置業(yè)的戰(zhàn)略眼光。

如果說沒有遺憾也是不可能的。綠色化背后是資金的大量投入和與當(dāng)時(shí)主流市場(chǎng)不符帶來的進(jìn)展緩慢。“那個(gè)年代做綠色的企業(yè)都比較難。”張鵬嘆息道。

當(dāng)其他房企做的風(fēng)生水起的時(shí)候，當(dāng)代置業(yè)卻錯(cuò)失了市場(chǎng)化浪潮中將企業(yè)做大的最好機(jī)遇，至今游走在房企第二梯隊(duì)。

張鵬表示：“當(dāng)時(shí)有很多人說，當(dāng)代面前明明有一條大路可以走，卻執(zhí)意要拿著鐮刀開辟出一條新路。但是綠色就是當(dāng)代的堅(jiān)持。”

這樣的堅(jiān)持換來的是，雖然北京霧霾天數(shù)量日益增加，但當(dāng)代MOMA里面的住戶卻不絲毫不受影響。張鵬表示：“當(dāng)代MOMΛ有一套新風(fēng)置換系統(tǒng)，無論天氣好壞，住戶都不用開窗。”

用他的總結(jié)來說，當(dāng)代置業(yè)有空氣質(zhì)量獨(dú)特解決之道、取暖制冷獨(dú)特解決之道、能耗運(yùn)行費(fèi)用降低獨(dú)特解決之道。

隨著環(huán)境的日益惡劣，當(dāng)代置業(yè)堅(jiān)持的開發(fā)模式終于進(jìn)入主流視野，成為開發(fā)商轉(zhuǎn)型關(guān)鍵詞。

然而在張鵬看來，其他開發(fā)商所說的“綠色”還是與當(dāng)代置業(yè)所說的“綠色科技”存在很大的不同。“綠色不僅是綠化、建筑材料這些面上的東西，更是能源自控、空氣置換等綠色科技。后來者起跑的時(shí)候我們已經(jīng)出發(fā)很久了。”

這些優(yōu)越性體現(xiàn)在，比如其他開發(fā)商在研究集中式恒溫恒濕時(shí)，當(dāng)代置業(yè)已經(jīng)做分戶式開發(fā)了；其他開發(fā)商為毛細(xì)管漏水問題焦頭爛額，當(dāng)代置業(yè)已經(jīng)將難點(diǎn)突破到了天棚管的更高級(jí)別。

綠色技術(shù)是否能助力當(dāng)代置業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上彎道超車不得而知，但挖貝網(wǎng)通過與張鵬的談話發(fā)現(xiàn)，當(dāng)代置業(yè)已經(jīng)沿著綠色房地產(chǎn)開發(fā)全流程價(jià)值鏈多級(jí)裂變，開發(fā)了12種商業(yè)模式，“當(dāng)代置業(yè)也許做的不是最極致的，至少是走的最遠(yuǎn)的。”張鵬如此定義。

生態(tài)圈

張鵬介紹說：“2013年，我們就在想，房地產(chǎn)市場(chǎng)飽和后，該怎么發(fā)展。”

事實(shí)上，大部分地產(chǎn)商也早已認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)，以地產(chǎn)開發(fā)為主體，不斷向外延伸。

“地產(chǎn)商目前延伸到了設(shè)計(jì)公司、施工總承包公司、裝修公司、物業(yè)公司，這是一條產(chǎn)業(yè)鏈，但當(dāng)代置業(yè)圍繞這條生態(tài)鏈孵化出了更多服務(wù)，前端是房地產(chǎn)金融，當(dāng)代置業(yè)做綠色金融資本；中間叫綠色房地產(chǎn)開發(fā)，當(dāng)代置業(yè)已經(jīng)形成了有特色的科技健康住宅開發(fā)；后端叫移動(dòng)互聯(lián)的社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，這是一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)。”

張鵬拿第一物業(yè)為例，“我常說第一物業(yè)不是什么都做，但也是什么都做，因?yàn)樗袩o數(shù)個(gè)兄弟公司來支撐它。”第一物業(yè)通過提供物業(yè)服務(wù)把握住社區(qū)這個(gè)流量入口，再通過營(yíng)造社區(qū)便利店、健身房，幼兒園，餐飲，電影院，聯(lián)合辦公等場(chǎng)景挖掘社區(qū)價(jià)值。

個(gè)體間互相支撐卻又相互獨(dú)立。如今和第一物業(yè)一樣，原本附著在地產(chǎn)里面的增值服務(wù)已經(jīng)形成了自有的商業(yè)模式。

張鵬表示，要做大平臺(tái)、小組織激發(fā)內(nèi)部創(chuàng)新，才能有效保證當(dāng)代置業(yè)在綠色科技方面有足夠儲(chǔ)備支撐。

據(jù)挖貝網(wǎng)了解，第一資產(chǎn)已經(jīng)完成了四十余家創(chuàng)業(yè)公司的孵化，形成“五大綠色事業(yè)群”：綠色社區(qū)事業(yè)群、綠色教育事業(yè)群、綠色空間事業(yè)群、綠色科技事業(yè)群、綠色金融事業(yè)群。

除了已經(jīng)在新三板掛牌的第一物業(yè)，目前“第一”系的第一體育也已經(jīng)取得新三板掛牌同意函。根據(jù)公開資料顯示，第一體育通過經(jīng)營(yíng)中高端健身會(huì)所，為客戶提供專業(yè)的健身及體育運(yùn)動(dòng)服務(wù)，涵蓋各類體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目、綠色健康生活方式指導(dǎo)、綠色健康膳食建議等項(xiàng)目。

代表著當(dāng)代置業(yè)最高綠色、科技建筑水準(zhǔn)的35人研發(fā)設(shè)計(jì)院團(tuán)隊(duì)成立了“第一人居”。目前也已開始籌備新三板掛牌。

“我們希望打造一個(gè)有飛禽、走獸等等生物的叢林生態(tài)，現(xiàn)在我們孵化的項(xiàng)目有的可以跑了，有的還在襁褓里，能生存多久就靠自己本事了”，張鵬表示，目前走的最遠(yuǎn)的無疑是51VR。

據(jù)其介紹，51VR是VR、AR在看房、驗(yàn)房過程中的規(guī)?；虡I(yè)應(yīng)用，VR技術(shù)實(shí)現(xiàn)的交互式樣板間能夠跨越時(shí)間和區(qū)域限制，使得用戶獲得沉浸式看房體驗(yàn)。獨(dú)立的運(yùn)作機(jī)制使得萬科、綠地、華潤(rùn)、融創(chuàng)等原本有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的房企，也成為了51VR的客戶。

“要么快速增長(zhǎng)，要么緩慢死亡。”這是每個(gè)生態(tài)個(gè)體的理念。“我們對(duì)內(nèi)部孵化項(xiàng)目和創(chuàng)業(yè)公司劃定的紅線是不能虧錢，他們六個(gè)月內(nèi)須拿到天使投資。”張鵬透露。這就要求每個(gè)團(tuán)隊(duì)必須具有狼性。

叢林法則

狼性的培養(yǎng)離不開極其具有誘惑性的激勵(lì)機(jī)制。

張鵬透露：“我們借鑒了外部的股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，設(shè)計(jì)了特有的受限制股票單元持股計(jì)劃，就是完成了階段性的目標(biāo)，公司就會(huì)釋放一部分股權(quán)給你，股權(quán)包括所在的子公司和以上的母公司。”

在團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面，張鵬認(rèn)為初生牛犢不畏虎，因此第一資產(chǎn)敢于啟用大批80后、85后為領(lǐng)導(dǎo)層。以第一物業(yè)為例，根據(jù)公司公開轉(zhuǎn)讓書顯示，公司前十大股東兼第一摩碼網(wǎng)絡(luò)科技（北京）有限公司CEO李熠、北京綠建動(dòng)力商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司副總經(jīng)理龍晗，以及倍格創(chuàng)業(yè)CEO周賀等都是85后。

此外，張鵬認(rèn)為“任何工種，不該有專業(yè)邊界， 一個(gè)員工不能在三年五年后還在一個(gè)崗位在做同樣的事。”

挖貝網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，張鵬個(gè)人經(jīng)歷就是一個(gè)不斷求變的故事。

根據(jù)履歷介紹，大學(xué)畢業(yè)后，張鵬成為公務(wù)員， 后來隨著第一波互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的來臨 ，在互聯(lián)網(wǎng)公司歷練后， 有一個(gè)機(jī)緣，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。 2001年11月至今，供職于當(dāng)代置業(yè)（中國(guó)）有限公司，歷任人力資源總監(jiān)、副總裁及首席運(yùn)營(yíng)官?，F(xiàn)任當(dāng)代置業(yè)（中國(guó)）有限公司執(zhí)行董事兼總裁，擔(dān)任第一摩碼資產(chǎn)管理（北京）有限公司董事長(zhǎng)、第一物業(yè)（北京）股份有限公司擔(dān)任董事長(zhǎng)。

“畢業(yè)之后本來是公務(wù)員，后來發(fā)現(xiàn)性格不合適，就跑到北京了。做了記者一年多后，一次機(jī)緣巧合認(rèn)識(shí)了當(dāng)代的董事長(zhǎng)，算下來到現(xiàn)在也有20年了。”張鵬感慨道，“所以說專業(yè)是不重要的，重要的是選擇和干勁。”

挖貝網(wǎng)了解到，當(dāng)代置業(yè)在員工入職前要求他們填寫職業(yè)生涯開發(fā)與管理報(bào)告書，寫清幾年內(nèi)的職業(yè)規(guī)劃和目標(biāo)。“在當(dāng)代置業(yè)必須放遠(yuǎn)目光，這樣的人才有大發(fā)展。”張鵬表示。

與職業(yè)生涯開發(fā)與管理報(bào)告書一起的，還有計(jì)劃預(yù)算書、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)書、職責(zé)授權(quán)書、績(jī)效任務(wù)書等四書。當(dāng)代置業(yè)由此建立了一套完整的運(yùn)營(yíng)授權(quán)機(jī)制、計(jì)劃預(yù)算機(jī)制、經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制和激勵(lì)問責(zé)機(jī)制。

張鵬表示：“流程和標(biāo)準(zhǔn)化很重要，所有的管理行為必須是標(biāo)準(zhǔn)化的。我們可以不管細(xì)節(jié)，但每個(gè)節(jié)點(diǎn)必須要有回饋。”

這也是當(dāng)代置業(yè)敢于讓年輕人去獨(dú)立打拼的底氣，放手并不是放野馬脫韁，張鵬認(rèn)為圈子越大越需要一套完整的系統(tǒng)化管理流程：“我們構(gòu)建的是一個(gè)生態(tài)圈，但只憑著沖勁和熱情是不行的，這個(gè)叢林必須有約束法則。”