陳文雅
北京北四環(huán)東風(fēng)橋北有一個(gè)項(xiàng)目叫瞰都·領(lǐng)仕館,目前在售170平方米和80平方米兩種房型的房源,精裝修并有全套家具家電,均價(jià)22000-24000元/平方米。記者咨詢買房事宜時(shí),問(wèn)售樓員能否辦理二成首付。售樓員直言不諱地告訴記者,80平方米的房源只能一次性付款,而170平方米的房源,由于銀行政策執(zhí)行得比較寬松,可以辦理二成首付,但在實(shí)際操作中,最低首付約相當(dāng)于總價(jià)的三四成。售樓員解釋說(shuō):“為了避稅,我們?cè)谟喠①I房合同時(shí)把房款和裝修款分開(kāi)來(lái)算,裝修款按照3000元/平方米價(jià)格計(jì)算?!?/p>
記者估算了一下,170平方米戶型假設(shè)總房?jī)r(jià)在380萬(wàn)元,那么裝修款占了51萬(wàn),按照非普通住宅適用的3%的契稅稅率,能給買房人省1.53萬(wàn)元,這可不是個(gè)小數(shù)目。但是,辦理二成首付的買房人為此要支付的首付是76+51=127萬(wàn)元,相當(dāng)于總房?jī)r(jià)的1/3。買房人如果要轉(zhuǎn)讓房產(chǎn),裝修款最多只能按照總房?jī)r(jià)的10%來(lái)計(jì)算,也就是38萬(wàn)元,相當(dāng)于需要補(bǔ)交3900元契稅。當(dāng)然,能夠支付127萬(wàn)元首付的消費(fèi)者不會(huì)在乎這個(gè)不到4000元的差額,況且還可以將其轉(zhuǎn)移到下一個(gè)買家身上。
不過(guò),對(duì)于開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō),房款和裝修款分開(kāi)算完全是一筆劃算的賬目。一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者,瞰都·領(lǐng)仕館項(xiàng)目是2004年一家日本公司從瞰都開(kāi)發(fā)商永同昌京都公司手上接下來(lái)的,為瞰都六座樓當(dāng)中的6號(hào)樓,建筑面積不到1.3萬(wàn)平方米,作價(jià)1.5個(gè)億。
“瞰都最早拿到的土地價(jià)格不到300元/平方米?!边@位人士透露。記者查詢北京國(guó)土局的土地出讓結(jié)果清單,發(fā)現(xiàn)永同昌京都公司在2003年10月受讓了朝陽(yáng)區(qū)一塊宗地面積為34630.2平方米的住宅用地,與瞰都項(xiàng)目的總體占地面積數(shù)據(jù)一致,而該地塊成交價(jià)格為3020.478萬(wàn)元,規(guī)劃建筑面積107050平方米。不過(guò),2007年11月該地塊的規(guī)劃發(fā)生了變更,規(guī)劃建筑面積變更為106763.12平方米,土地合同價(jià)款變更為3072.9129萬(wàn)元,樓面地價(jià)為288元/平方米。
北京自2004年全面實(shí)行招拍掛之后,地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重大幅提升。根據(jù)國(guó)土資源部土地勘測(cè)規(guī)劃院此前對(duì)全國(guó)620個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的地價(jià)房?jī)r(jià)比調(diào)查,北京21個(gè)被調(diào)查項(xiàng)目的地價(jià)房?jī)r(jià)比大多集中在在15%-40%的區(qū)間內(nèi),全國(guó)105個(gè)城市620個(gè)項(xiàng)目平均為23.2%。而瞰都·領(lǐng)仕館地價(jià)288元/平方米,銷售均價(jià)22000-24000元/平方米,地價(jià)房?jī)r(jià)比只有1.36%。按照這樣的增值幅度,其應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅和土地增值稅都將是一個(gè)天文數(shù)字。
以土地增值稅為例,建筑面積約1.3萬(wàn)平方米,假設(shè)成交價(jià)格在22000元/平方米,則其全部售出后總銷售收入約為2.86億元,房地產(chǎn)項(xiàng)目建安成本通常占總成本的20%-30%。據(jù)統(tǒng)計(jì),2009年1月北京高層項(xiàng)目建安成本平均為2160元/平方米。由于該商品房項(xiàng)目為高檔項(xiàng)目,假設(shè)建安和裝修成本總計(jì)為5000元/平方米,總成本為8000元/平方米,則增值幅度為175%。按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)100%的部分;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)200%的部分;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分。土地增值稅的稅率是30%、40%、50%、60%。那么,該項(xiàng)目所征土地增值稅適用最高稅率為增值額的50%,達(dá)到每平方米5800元。一套170平方米房源的應(yīng)交稅額為98.6萬(wàn)元,整個(gè)項(xiàng)目的應(yīng)繳稅款總額達(dá)7540萬(wàn)元。
而在51萬(wàn)元房款被計(jì)入裝修款之后,每平方米大約可以少繳上千元土地增值稅,一套170平方米住房省下的土地增值稅款達(dá)十多萬(wàn)元。
瞰都·領(lǐng)仕館項(xiàng)目生動(dòng)地說(shuō)明了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商避稅的巧妙操作手法。不過(guò),這種做法只是“毛毛細(xì)雨”,更多的房地產(chǎn)公司,采取了開(kāi)具假發(fā)票、設(shè)立上下游公司等操作手法。
7月27日,國(guó)稅總局為“確保完成今年稅收收入增長(zhǎng)預(yù)期目標(biāo)”,印發(fā)《進(jìn)一步加強(qiáng)稅收征管若干具體措施》的通知(國(guó)稅發(fā)[2009]114號(hào)),要求各地稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)稅收征管工作。其中,建筑安裝業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)再度成為稅收重點(diǎn)管理行業(yè)。文件指出,要“根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)鏈條,將土地儲(chǔ)備、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、土地供應(yīng)、取得土地使用權(quán)(包括二手地交易)、勘探、設(shè)計(jì)、開(kāi)工(包括土建、設(shè)備安裝、裝修、綠化)、監(jiān)理、售房、保有、物業(yè)管理、二手房交易、租賃等所有環(huán)節(jié)涉稅行為,都納入控管范圍”,并“嚴(yán)格按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的要求,加強(qiáng)土地增值稅清算工作,結(jié)合所得稅申報(bào)有關(guān)信息,重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用進(jìn)行審核”。對(duì)國(guó)稅局、地稅局共管的房地產(chǎn)企業(yè),國(guó)稅總局要求主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要定期將所得稅和營(yíng)業(yè)稅申報(bào)信息互相通報(bào),加強(qiáng)比對(duì)分析,對(duì)有疑點(diǎn)的共同開(kāi)展評(píng)估或稽查。
土地增值稅目前每年征收的數(shù)額不算很高,不過(guò),近幾年的征收規(guī)模在不斷翻番,2006年我國(guó)全年的土地增值稅收入為231億元,2007年403億元,2008年537億元。
據(jù)測(cè)算,土地增值稅清算對(duì)盈利在30%以上的房地產(chǎn)上市公司較為不利,平均凈利潤(rùn)將受到9%至15%的影響,其中毛利率50%以上的高端項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)將減少24%,毛利率30%以下的項(xiàng)目受到的影響較小。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司由此想盡辦法增加成本、做低或轉(zhuǎn)移利潤(rùn),以便少交土地增值稅。
設(shè)立上下游公司是大公司常用的做法,包括設(shè)立裝修公司、設(shè)計(jì)公司、園林綠化公司、建筑公司、工程管理咨詢公司、甲供材貿(mào)易公司等,由于這些上下游公司都不需要繳納土地增值稅,因此可以將利潤(rùn)外移至上下游公司以便避稅。以富力為例,集團(tuán)旗下設(shè)有住宅建筑設(shè)計(jì)院、工程監(jiān)理公司、物業(yè)公司、擔(dān)保公司、創(chuàng)業(yè)投資公司、園林綠化公司、市政公司、廣告公司、門窗制造公司、會(huì)所公司等眾多下屬公司。
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示:“土地增值稅清算當(dāng)中,住宅相關(guān)的項(xiàng)目要補(bǔ)交的比較多,商業(yè)因?yàn)槭欠A(yù)交,所以本來(lái)交得就多?!?/p>
一位地方稅務(wù)局官員表示,稅務(wù)機(jī)關(guān)要開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算工作,需要的人力物力比較龐大,因?yàn)殚_(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的鏈條很長(zhǎng),可能涉及上百個(gè)供應(yīng)商,涉及的扣除項(xiàng)目也很多,滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目更為復(fù)雜。有些成本、費(fèi)用、定額的數(shù)據(jù),還需要相關(guān)部門配合。目前,包括房管局、統(tǒng)計(jì)局在內(nèi)的幾個(gè)部門都在配合行動(dòng)。
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