上海市區(qū)房產(chǎn)高貴的新時代

2009-09-15 19:46:48      挖貝網(wǎng)

  by 《東地產(chǎn)》吳燕凌

  正在開張的“金九銀十”早早被8月火熱的樓市搶了風頭。

  原本是房產(chǎn)“淡季”,但今年7月、8月份的房價卻出現(xiàn)“反季節(jié)”的強勁勢頭。星河灣、外灘黃浦灣等內(nèi)環(huán)豪宅的問世,更是拉高了成交均價。據(jù)上海臺慶房產(chǎn)研展部統(tǒng)計,8月市區(qū)(外環(huán)以內(nèi))均價已達30702元,步入3萬元時代。

  新盤均價井噴

  臺慶發(fā)表的專項調(diào)研報告顯示:8月市區(qū)(外環(huán)以內(nèi))均價已達30702元,該數(shù)據(jù)與2月份時的14914元相比,上漲了105.9%。在其選擇的2月-8月的40個在售新盤中,“有35個均價漲幅達2成以上,最高漲近一倍”??梢娦卤P均價呈現(xiàn)井噴現(xiàn)象。

  其中,該報告跟蹤的內(nèi)環(huán)以內(nèi)四個樓盤的情況分別為:嘉里不夜城卓悅居(東區(qū))由2月的成交均價21100元漲至8月的29907元,幅度達41.7%;證大源深金融大廈(公寓部分)則由20636元漲至30327元,漲幅47%;紫勛雅苑漲幅28.3%,8月均價26759元;凱欣豪園漲幅29.2%,8月均價35176。四者均價突破3萬大關,均價達30542元。

  在調(diào)查的6個內(nèi)中環(huán)樓盤緊隨其后,均價漲幅則為一至五成,8月均價為2.1萬至2.9萬。如田林板塊的明園小安橋項目在40%的漲幅下,均價現(xiàn)為27389元。而華潤置地的橡樹灣漲幅47.9%,8月均價更是已達29390,與3萬元僅一線之遙。

  此外在中外環(huán)和外郊環(huán)區(qū)域也有不同程度的上漲。部分樓盤如九城湖濱國際公寓、維羅納貴都,漲幅達近一倍。

  成交結構兩極分化

  在市區(qū)房價快速突進的同時,成交結構的差異日趨明顯。一方面,豪宅依舊是市場成交的主角,受到“追捧”,一方面,總價較低的房源成交量開始下滑。

  高力國際近日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,8月份上海共有468套豪宅成交,這些成交單價均在4萬元/平方米以上的豪宅總成交金額達65.59億元,無論成交量還是總價均創(chuàng)今年新高。其中僅8月新開盤的星河灣、外灘黃浦灣公寓兩個項目就銷售310套左右,成交金額接近50億元。

  高力國際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢表示,豪宅的主要客戶群體之一來自境外,海外群體占3―4成,隨著流動性的增加,海外購置滬上豪宅的成交量預計會逐步放大。

  根據(jù)臺慶房產(chǎn)的另一份報告, 4到8月的5個月時間內(nèi),“單價4萬以上的豪宅累計成交1403套,超過了2007年(612套)、2008年(752套)兩年的總和?!?/p>

  若按總價算,則1000萬以上的豪宅成交484套,環(huán)比上月增長126.2%。800~1000萬總價住宅成交量與上月持平。再而,300~500萬住宅,成交362套,環(huán)比上月增長10.4%。其余各總價區(qū)間中,除800~1000萬總價住宅成交量與上月持平外,其他均呈現(xiàn)不同幅度下降,尤其是200萬以下總價住宅成交量下降25.1%。

  豪宅之中,“笑傲江湖”的當屬8月8日開盤的星河灣,其首日成交額即達40億。而8月9日低調(diào)開盤的外灘黃浦灣一日之內(nèi)售罄。

  此外,以200平方米為界,該面積以上的住宅成交量呈現(xiàn)不同幅度的增長;不足200平米的住宅則正處于下降態(tài)勢。

  供需左右房價走勢

  上海臺慶房產(chǎn)副總經(jīng)理陳史翎表示,新盤價格井噴,源頭還是在于年后以來,成交量擴增過快,致使房源供應跟不上,給予了開發(fā)商惜售、提價的機會。

  但當量價齊揚到一定程度,因價格上漲開始影響到購買力,之后便會呈現(xiàn)出7、8月量縮價揚的市場表現(xiàn)。

  在高力國際的報告中也稱:進入8月以來住宅成交量繼續(xù)下降,但各地成交均價基本持平或仍在上漲。這一方面反映供應的不足;另一方面說明前期價格的快速上漲已經(jīng)開始抑制部分購房需求。

  李慶賢特別指出,明年世博會期間上海部分工地將停工或限制施工,將對明年房地產(chǎn)市場供應產(chǎn)生一定影響。這在一定程度上加深了對近期市場供應不足的擔心。

  來自另一家代理行戴德梁行的數(shù)據(jù)也顯示,截止今年6月底,中國主要城市庫存消化量已超過原有庫存46%,空置面積和比率已處于歷史低位。

  10個2月至8月均有在售的新盤成交均價對比一覽表 數(shù)據(jù)來源:上海臺慶房產(chǎn)

  

環(huán)線樓盤區(qū)域板塊2月8月均價漲幅備注
內(nèi)環(huán)內(nèi)凱欣豪園長寧中山公園13  2722046  3517629.20%
內(nèi)環(huán)內(nèi)紫勛雅苑長寧新華路板塊10  2086213  2675928.30%
內(nèi)環(huán)內(nèi)證大源深金融大廈浦東洋涇板塊17  2063619  3032747.00%公寓
內(nèi)環(huán)內(nèi)嘉里不夜城卓悅居(東區(qū))閘北不夜城板塊98  2110021  2990741.70%
內(nèi)中環(huán)大華錦繡華城浦東北蔡板塊33  1410159  2148252.30%僅統(tǒng)計公寓
內(nèi)中環(huán)尚東國際名園浦東三林板塊6   1832098  2265023.60%
內(nèi)中環(huán)上海香溢花城一期普陀光新板塊8   2239333  2557714.20%
內(nèi)中環(huán)中環(huán)凱旋公寓普陀萬里板塊19  2138716  2406812.50%
內(nèi)中環(huán)明園小安橋公寓徐匯田林板塊24  1956212  2738940.00%
內(nèi)中環(huán)華潤置地橡樹灣楊浦新江灣城51  1986638  2939047.90%
 

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