恒盛地產(chǎn)登陸港股 張志熔或成上海新首富

　　10月2日，他名下的地產(chǎn)公司恒盛地產(chǎn)控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱“恒盛地產(chǎn)”)將登陸香港證券交易所。這家在上海地產(chǎn)界并不知名的公司將成為今年首家在香港股市掛牌的內(nèi)地房企。

　　恒盛地產(chǎn)此次融資額度最高達(dá)119億港元。在之前的認(rèn)購(gòu)中，恒盛地產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到4.5倍超額認(rèn)購(gòu)，香港的資本大佬們?nèi)A人置業(yè)主席劉鑾雄、迪生創(chuàng)建主席潘迪生、恒基地產(chǎn)主席李兆基、新世界發(fā)展主席鄭裕彤等投資大鱷爭(zhēng)相捧場(chǎng)。

　　與此同時(shí)，張氏所掌控的另一家企業(yè)，中國(guó)最大的民營(yíng)造船企業(yè)—江蘇熔盛重工集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“熔盛重工”)也有意在今年赴港上市。

　　一旦資本市場(chǎng)布局完成，張志熔很可能將成為新一任上海首富。

　　在過(guò)去短短幾年間，恒盛地產(chǎn)在全國(guó)各地攻城略地，造成巨大的資金缺口。“資金鏈緊繃是恒盛地產(chǎn)上市融資的最主要原因。”輝立證券分析師范國(guó)和告訴時(shí)代周報(bào)記者。

　　“上市不一定就是因?yàn)槿卞X，股民不會(huì)那么傻。”恒盛地產(chǎn)相關(guān)人士在回應(yīng)上述質(zhì)疑時(shí)告訴時(shí)代周報(bào)記者。

　　去年，恒盛地產(chǎn)就曾欲以凈資產(chǎn)折讓50%定價(jià)上市，但因市場(chǎng)環(huán)境的惡劣，最后鎩羽而歸。如今，隨著股市、樓市的升溫，恒盛地產(chǎn)終如愿以償。

　　土儲(chǔ)成本僅760元/平方米

　　恒盛地產(chǎn)這個(gè)名字在業(yè)內(nèi)顯得有些陌生，然而提起尚海灣，就為上海人耳熟能詳了。

　　9月26日，在上海國(guó)際高端物業(yè)展上，布置精致的尚海灣展位前圍滿了咨詢的觀眾。

　　尚海灣正是恒盛地產(chǎn)旗下最為人熟知的項(xiàng)目。尚海灣項(xiàng)目位于上海徐匯區(qū)宛平南路靠近黃浦江地塊，毗鄰2010年上海世博會(huì)會(huì)址以及一條將該地區(qū)和市區(qū)相連的新地鐵線路。據(jù)工作人員介紹，尚海灣預(yù)計(jì)可以銷售至2013年，其中的住宅部分可銷售面積達(dá)40萬(wàn)平方米。

　　恒盛地產(chǎn)的前身是上海陽(yáng)光集團(tuán)，自上世紀(jì)90年代就開始涉足房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。2007年6月，陽(yáng)光集團(tuán)進(jìn)行業(yè)務(wù)重組，同年7月，即在開曼群島注冊(cè)成立恒盛地產(chǎn)公司，成為旗下多家附屬公司的控股公司。

　　據(jù)恒盛地產(chǎn)官方網(wǎng)站介紹，其全資擁有的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司有17家，分布在東北、華北、華東三個(gè)區(qū)域，其中上海總部的項(xiàng)目公司達(dá)4家。恒盛地產(chǎn)的物業(yè)產(chǎn)品包括住宅、聯(lián)排別墅、零售物業(yè)及酒店等。

　　2008年，恒盛地產(chǎn)收入為人民幣39.5億元，其中多數(shù)為住宅地產(chǎn)銷售所貢獻(xiàn)。這樣的業(yè)績(jī)與龍湖、恒大等計(jì)劃在香港上市的房企相比差距甚遠(yuǎn)。

　　“作為全國(guó)性的房地產(chǎn)發(fā)展商，恒盛地產(chǎn)土地儲(chǔ)備豐厚，成本優(yōu)勢(shì)也較為突出。”范國(guó)和認(rèn)為。

　　恒盛地產(chǎn)目前土地儲(chǔ)備共有1360萬(wàn)平方米，其中40%分布于上海、北京、天津等地的核心地段。據(jù)恒盛地產(chǎn)保薦人的報(bào)告，恒盛地產(chǎn)土地儲(chǔ)備的平均成本僅約760元/平方米。

　　“公司的建筑成本這幾年雖然在增長(zhǎng)，但增速卻不及售價(jià)，這些都確保了公司的高盈利能力。”范國(guó)和說(shuō)。

　　[page]

　　資金緊張冀望IPO

　　受累于樓市瘋狂期的激進(jìn)擴(kuò)張策略，恒盛地產(chǎn)目前擁有大量在建工程，這給公司造成巨大的資金壓力。

　　截至7月31日，恒盛地產(chǎn)在全國(guó)9個(gè)城市中共有19個(gè)項(xiàng)目處于開發(fā)階段，今年其在建項(xiàng)目面積超過(guò)100萬(wàn)平方米。

　　近日，恒盛地產(chǎn)巨資參與的合肥最大舊城改造項(xiàng)目“壩上街及糧食二庫(kù)”綜合改造工程開工，建筑總面積達(dá)180萬(wàn)平方米。據(jù)恒盛地產(chǎn)在合肥力推的宣傳廣告，其標(biāo)榜的資金量有200億元。恒盛地產(chǎn)董事長(zhǎng)張志熔曾表示，公司正在實(shí)施的300萬(wàn)平方米的投資型物業(yè)計(jì)劃，將占用大量資金。

　　特別是張志熔作為恒盛地產(chǎn)背后神秘的掌控者，還領(lǐng)導(dǎo)著一個(gè)國(guó)內(nèi)最大的民營(yíng)造船企業(yè)熔盛重工。房地產(chǎn)業(yè)和造船業(yè)都屬于資金密集型行業(yè)，尤其是金融危機(jī)導(dǎo)致海外訂單減少，江蘇熔盛的上市計(jì)劃告吹，導(dǎo)致張志熔旗下企業(yè)資金鏈極為緊張。

　　輝立證券提供的報(bào)告顯示，截至2009年4月，恒盛地產(chǎn)的總借貸為65億元，其中59億元為一年內(nèi)到期。另外，其年度資金開支達(dá)120億元。

　　“公司的現(xiàn)金類資產(chǎn)偏少，今年4月僅為3.3億元，占總資產(chǎn)的比重僅為2.3%，居同類公司偏低水平。”范國(guó)和認(rèn)為，“這樣的現(xiàn)金占比對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，根本不能滿足正常經(jīng)營(yíng)需要。”

　　為了融資，早在2007年10月，恒盛地產(chǎn)就準(zhǔn)備進(jìn)行IPO，由高盛集團(tuán)和D.E.Shaw幫助其在香港上市。作為代價(jià)，恒盛地產(chǎn)向D.E.Shaw(美國(guó)一家對(duì)沖基金，成立于1988年，公司資產(chǎn)規(guī)模為250億美元投資資本) 、高盛和德意志銀行求助，提供利率為23.5%的過(guò)橋貸款(一種過(guò)渡性貸款，利率相對(duì)較高) ，德意志銀行后來(lái)將大部分資產(chǎn)出售給了其他投資者。張志熔當(dāng)時(shí)還承諾將其他業(yè)務(wù)用作抵押。

　　而在此前后，高盛集團(tuán)又?jǐn)y手對(duì)沖基金D.E.Shaw以約2.5億美元的價(jià)格收購(gòu)江蘇熔盛重工集團(tuán)的少數(shù)股份，將幫助其在香港上市。

　　2008年6月，恒盛地產(chǎn)曾在香港啟動(dòng)路演，并計(jì)劃于7月中旬上市，融資約10億美元，以資產(chǎn)凈值折讓50%定價(jià)。但后來(lái)由于股市萎靡而被迫放棄。

　　恒盛地產(chǎn)執(zhí)行董事總裁程立雄曾表示，公司從去年7月份開始主動(dòng)下調(diào)開工面積，及時(shí)平衡財(cái)務(wù)杠桿，減少資本性開支，以等待冬去春來(lái)。

　　即使如此，尋找有效的融資途徑，仍是恒盛地產(chǎn)的頭等大事。

　　今年5月份，恒盛地產(chǎn)旗下的尚海灣豪庭遭遇外資投資者退房，100多套近9億元的豪宅“訂單”遭撤銷。這對(duì)資金本來(lái)就很緊缺的恒盛地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑雪上加霜。

　　上海實(shí)業(yè)控股有限公司在關(guān)鍵時(shí)刻伸出援手。6月12日，上海實(shí)業(yè)的一則公告透露，已與恒盛地產(chǎn)達(dá)成一系列協(xié)議，擬以20億元的價(jià)格收購(gòu)尚海灣豪庭項(xiàng)目四棟在建樓盤。3年后，恒盛地產(chǎn)有權(quán)通過(guò)旗下子公司回購(gòu)此項(xiàng)目，其間上實(shí)控股有望獲得股權(quán)收益9億元。

　　這一投資協(xié)議，被外界認(rèn)為是變相抵押借款。3年間9億元的溢價(jià)，是恒盛地產(chǎn)為緩解資金壓力不得已之舉。

　　不過(guò)，這所有的問題都隨著房地產(chǎn)行業(yè)和股市飆升而有了改變。恒盛地產(chǎn)IPO募股說(shuō)明書顯示，公司計(jì)劃將IPO集資凈額中的70%用于開發(fā)上海、合肥及國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的新地產(chǎn)項(xiàng)目，而其他20%左右用于償還債務(wù)。

　　向公眾出售約25%股權(quán)

　　恒盛地產(chǎn)此次發(fā)行的支持者包括私募股權(quán)公司D.E.Shaw&Co。和高盛集團(tuán)。

　　瑞銀、摩根大通和德意志銀行擔(dān)任恒盛地產(chǎn)的承銷商，預(yù)計(jì)恒盛地產(chǎn)將向公眾投資者出售大約25%的股權(quán)。

　　恒盛地產(chǎn)同時(shí)引入上海實(shí)業(yè)控股、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、南豐地產(chǎn)及中國(guó)南方基金管理公司旗下的合格境內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者4個(gè)基礎(chǔ)投資者，合計(jì)涉資1.3億美元(約10.14億元人民幣) ，約占籌資額的8%，禁售期6個(gè)月。

　　據(jù)程立雄早前所披露，DESCIA、高盛的聯(lián)屬人及德意志銀行房地產(chǎn)基金已經(jīng)成為恒盛地產(chǎn)的戰(zhàn)略投資者。

　　這正是此前恒盛地產(chǎn)沖刺上市前的借貸者。隨著恒盛地產(chǎn)的上市，原借貸予其的幾家外資基金也全兌換為股份，將占發(fā)行完成后總股數(shù)的5.092%。范國(guó)和表示，恒盛地產(chǎn)上市也不排除戰(zhàn)略投資者借機(jī)退出的可能，“況且目前為數(shù)不少的國(guó)際投行都在中國(guó)拋售物業(yè)”