小型開(kāi)發(fā)商“造殼”“買(mǎi)殼”：集體赴港融資

　　隨著內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)暖，內(nèi)房股重新贏得香港投資者青睞，已上市公司股價(jià)一路走高的同時(shí)，也刺激著更多內(nèi)地開(kāi)發(fā)商赴港上市。

　　繼11月底旭輝地產(chǎn)(00884.HK)和新城發(fā)展控股(01030.HK)相繼掛牌港交所，一向名不見(jiàn)經(jīng)傳的內(nèi)地小型開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始在歲末年初之際搶灘登陸香港資本市場(chǎng)。

　　這些小型開(kāi)發(fā)商包括在香港創(chuàng)業(yè)板上市的西南環(huán)保(08291.HK)、借殼至祥置業(yè)(00112.HK)的中國(guó)勒泰商業(yè)地產(chǎn)、有望在月底啟動(dòng)招股的金輪集團(tuán)，以及傳聞已提交上市申請(qǐng)的五洲國(guó)際。

　　“這些小型開(kāi)發(fā)商選擇此時(shí)上市，主要還是因?yàn)槿卞X(qián)。小型開(kāi)發(fā)商雖然通過(guò)IPO募集的資金有限，但未來(lái)可以通過(guò)優(yōu)先債券或者票據(jù)的方式持續(xù)融資，并且融資成本較低，一般來(lái)說(shuō)，債券利率達(dá)到13.5%就會(huì)有投資者買(mǎi)，這比國(guó)內(nèi)信托融資的成本便宜三分之一。”東方證券分析師張奇表示。

　　這一波內(nèi)地小型開(kāi)發(fā)商登陸香港資本市場(chǎng)的方式花樣百出。12月14日，以房地產(chǎn)為主業(yè)的西南環(huán)保以配售方式在香港創(chuàng)業(yè)板上市，配售7500萬(wàn)股，占總股本的25%，配售價(jià)0.66港元。略顯尷尬的是，西南環(huán)保此次上市，共融資4950萬(wàn)港元，上市成本卻達(dá)到了2610萬(wàn)港元，占總?cè)谫Y金額的52.6%，公司因上市而能實(shí)際獲得的融資金額只有2340萬(wàn)港元。

　　張奇認(rèn)為，西南環(huán)保此舉意在“造殼”，以此獲得上市公司地位。“造殼”只是第一步，后續(xù)或許還有其他計(jì)劃。

　　而在河北開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的中國(guó)勒泰商業(yè)地產(chǎn)則以“買(mǎi)殼”的方式登陸了香港主板。上周，停牌多日的至祥置業(yè)發(fā)出公告稱(chēng)，大股東華人置業(yè)將其所持有的2.1億股，相當(dāng)于61.96%股權(quán)，出售給了中國(guó)勒泰商業(yè)地產(chǎn)，代價(jià)為5.6億元。勒泰商業(yè)地產(chǎn)并未公布后續(xù)資產(chǎn)注入的計(jì)劃，不過(guò)資料顯示，公司目前在河北省已有多個(gè)建成及儲(chǔ)備的商業(yè)項(xiàng)目。

　　與上述造殼、買(mǎi)殼不同的是，一直保持低調(diào)姿態(tài)的金輪集團(tuán)有望在近期以一步到位的IPO形式登陸港交所。根據(jù)香港媒體最新消息，總部位于江蘇的金輪集團(tuán)暫定于12月31日招股，擬籌資6.24億元，并計(jì)劃于1月15日掛牌，有望成為今年最后一只招股明年第一個(gè)掛牌的內(nèi)地房企。

　　為金輪集團(tuán)安排上市的中銀國(guó)際稱(chēng)，金輪集團(tuán)的賣(mài)點(diǎn)之一是招股價(jià)較凈資產(chǎn)值的折讓或高達(dá)60%。另外，金輪集團(tuán)雖然目前規(guī)模不大，但商業(yè)模式與同行略有不同。該公司除了在二三線城市發(fā)展地鐵周邊項(xiàng)目外，還在運(yùn)營(yíng)一些商場(chǎng)，且買(mǎi)地時(shí)會(huì)選擇在地鐵站附近或城市黃金地區(qū)。

　　總部同樣位于江蘇的五洲國(guó)際集團(tuán)也計(jì)劃明年通過(guò)IPO籌資大約2億美元，公司已向港交所提交上市申請(qǐng)，并希望在2013年第一季度完成上市。張奇認(rèn)為，已在港上市的內(nèi)地房企中多以開(kāi)發(fā)類(lèi)企業(yè)為主，金輪集團(tuán)以及五洲國(guó)際均持有一定體量的商業(yè)項(xiàng)目，穩(wěn)定的租金收入或許會(huì)是兩家公司的賣(mài)點(diǎn)。

　　不過(guò)，雖然香港資本市場(chǎng)向內(nèi)地開(kāi)發(fā)商敞開(kāi)了大門(mén)，但可以預(yù)見(jiàn)的是，這些企業(yè)上市仍然不得不面對(duì)較低的市盈率以及大幅凈資產(chǎn)折讓。

　　數(shù)據(jù)顯示，在2008年和2009年市場(chǎng)最差的時(shí)候，香港上市的內(nèi)房股市盈率平均值在7~9倍之間波動(dòng)，而如今這一平均值已低至不足5倍。以剛剛上市的旭輝、新城兩家地產(chǎn)公司為例，發(fā)行市盈率都不足5倍，按發(fā)行市值計(jì)算，凈資產(chǎn)折讓率分別是69.5%、59.6%。相比旭輝以及新城，無(wú)論金輪集團(tuán)還是五洲國(guó)際，規(guī)模及知名度均不及前者。

　　“小型開(kāi)發(fā)商是否能夠受到投資者青睞，關(guān)鍵還是取決于公司的成長(zhǎng)性。”張奇認(rèn)為。而今年以來(lái)，香港投資者對(duì)未來(lái)內(nèi)地市場(chǎng)的看好，以及對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的格外追捧，都對(duì)這些渴望上市的小型開(kāi)發(fā)商構(gòu)成利好。

　　德銀日前的一份報(bào)告指出，內(nèi)地房企的存貨情況進(jìn)一步改善，消化存貨所需平均時(shí)間，由今年2月高峰的21.5個(gè)月，持續(xù)降至11月份的10.4個(gè)月，而最近的存貨消化所需時(shí)間已跌至遠(yuǎn)低于2008年平均水平，接近2009年及2010年時(shí)僅8個(gè)月，當(dāng)時(shí)出現(xiàn)商品房供應(yīng)緊張并導(dǎo)致房?jī)r(jià)加快上漲的情況。