方興地產(chǎn)豪賭 是否跟著感覺走

　　時代周報記者 趙卓

　　在以40.6億拿下廣渠路15號地王后，原先一直不知缺錢是啥滋味的方興地產(chǎn)，負(fù)債率大幅度上升至50%。更讓人感到意外的是，一位內(nèi)部人士稱“這個項目是否盈利，連中化方興的老總都不知道”。

　　而對于這個高端產(chǎn)品的定位和開發(fā)，方興地產(chǎn)顯然還沒有做好準(zhǔn)備。

　　沿廣渠路向東行至百子灣橋，偌大一片密林和草地安靜地躺在喧囂的東四環(huán)旁，這里就是名動一時的廣渠路15號地。與其一墻之隔的土地被合生創(chuàng)展的廣告牌圍得水泄不通，而廣渠路15號地還看不到什么動靜，一人多高的圍墻外只寫著“政府儲備用地”的字樣，圍墻內(nèi)只有一個保安走來走去。

　　方興地產(chǎn)一位內(nèi)部人士告訴時代周報記者，項目規(guī)劃總投資預(yù)計12億元，現(xiàn)在正在進(jìn)行環(huán)境影響評估，通過評估之后才能正式立項。正式施工預(yù)計要到明年下半年。

　　能否盈利，連老總都沒數(shù)

　　廣渠路15號地，可建設(shè)用地119056平方米，地上總建筑面積280118平方米，其中還有一部分土地用作廉租房建設(shè)。

　　在以40.6億元拿下廣渠路15號地王后，方興于9月8日公布了中期財務(wù)報表。引人注目的是，上半年，方興地產(chǎn)純利4.34億元，同比大跌61.1%；上半年物業(yè)開發(fā)毛利率，由去年的66%下降至36%。

　　高價買地致方興地產(chǎn)負(fù)債率大幅度上升。方興地產(chǎn)首席財務(wù)官江南表示，由于要支付北京廣渠路15號地的40億元地價款，預(yù)計凈債務(wù)比率將升至50%。

　　同為國企的一家老牌房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)策劃總監(jiān)對時代周報記者表達(dá)了擔(dān)憂：40.6億元天價拿地，12億元的建安成本，尚未出臺具體項目規(guī)劃，也沒有明確的項目定位，以至于方興地產(chǎn)拿地后股價不升反降。盡管母公司財大氣粗，但是作為一家獨立的上市公司，負(fù)債率不斷攀升，仍然會為其經(jīng)營帶來一定的壓力。

　　前述人士更表示，國企應(yīng)少爭地王，多做一些保障性住房的開發(fā)工作。如此之高的成本也讓方興地產(chǎn)的人倍感壓力。前述方興地產(chǎn)內(nèi)部人士告訴時代周報記者：“這個項目是否盈利，連老總都不知道。”

　　項目定位尚未做好

　　住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林似乎并不擔(dān)心這個中化方興的盈利問題，“不能因為拿地貴，就說人家可能虧本，關(guān)鍵看項目怎么開發(fā)”。

　　王玨林舉了一個例子：“之前我在義烏調(diào)研，有塊土地價格的樓面地價是2.5萬元/平方米。我問這個老板，你拿地這么貴，怎么賺錢？他說，這下面四層全是商業(yè)，能賣到5萬-6萬元/平方米，上面才是住宅，所以還有得賺?！?/p>

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅更擔(dān)心方興地產(chǎn)對高端物業(yè)市場的掌控能力。她對時代周報記者表示，與民企相比，央企擁有更寬松的融資環(huán)境和低廉的融資成本，在今年四五月份，方興地產(chǎn)先后從中國銀行北京分行和工商銀行上海分行分別獲得200億元和45億元的授信額度。另外廣渠路兩幅地王直接推動了周邊房價的上漲，廣渠路15號附近的首城國際中心和禧福匯價格更在直線上升。因此項目的盈利預(yù)期值得看好。

　　“那么大的地塊，方興地產(chǎn)可以通過分期開發(fā)慢慢等待土地溢價。但是關(guān)鍵在于，方興地產(chǎn)對高端物業(yè)的掌控能力。”郭毅表示，開發(fā)3萬-4萬元/平方米以上的高端物業(yè)，需要在房地產(chǎn)市場有多年的經(jīng)驗積累。市場需求、產(chǎn)品設(shè)計、空間營造，都需要專業(yè)和積累，最后才能被市場所接受。

　　而對于這個高端產(chǎn)品的定位和開發(fā)，方興地產(chǎn)顯然還沒有做好準(zhǔn)備?！盎蛟S做成后，只賣給外國人，或許開發(fā)商住兩用項目，或者只開發(fā)住宅，現(xiàn)在都還沒有確定。”前述方興地產(chǎn)的人士表示。