激進(jìn)OR保守 合景泰富的路線難題

　　時(shí)代周報(bào)記者 紀(jì)旭

　　在企業(yè)戰(zhàn)略的制定上，縱橫捭闔的房地產(chǎn)大佬們只能像個(gè)小學(xué)生一樣，老老實(shí)實(shí)地做一道單選題：激進(jìn)，還是保守？

　　風(fēng)云變幻的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，在激進(jìn)中猝然死去者有之，在保守中掉隊(duì)甚至陷入困境者更是不勝枚舉。何時(shí)激進(jìn)，何時(shí)保守，這確實(shí)是一道難選的題—選錯(cuò)了，生死攸關(guān)。

　　這道選擇題對(duì)合景泰富地產(chǎn)控股有限公司董事局主席孔健岷而言，同樣很難。2008年是合景泰富上市后第一個(gè)完整的財(cái)年，孔健岷因保守交了一份并不漂亮的年報(bào)。

　　近期，合景泰富在資本市場(chǎng)上融資、土地市場(chǎng)上高舉高打拿地、收購(gòu)譽(yù)山國(guó)際100%股權(quán)，這一系列的舉動(dòng)，無(wú)疑是向人們展示，2009年里，孔健岷為合景泰富選擇了激進(jìn)的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　但這道選擇題是對(duì)是錯(cuò)，現(xiàn)在還沒(méi)有答案。

　　負(fù)債率一度高達(dá)193.7%

　　事實(shí)上，孔健岷在激進(jìn)-保守-激進(jìn)上，已經(jīng)走了一個(gè)輪回。

　　1995年，孔健岷三兄弟在廣州創(chuàng)辦合景房地產(chǎn)有限公司。但一直到2003年，合景泰富集團(tuán)成立之前，合景房地產(chǎn)有限公司只開發(fā)了御暉園、御華園、疊彩園等少數(shù)樓盤，甚至直至2001年，疊彩園“一炮走紅”， 合景泰富才被市場(chǎng)關(guān)注。

　　2003年，成立集團(tuán)后，合景泰富開始變得激進(jìn)，并且于2007年在香港上市前后達(dá)到高潮。

　　2007年合景泰富上市之時(shí)，已經(jīng)擁有330萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，僅在寸土寸金的珠江新城CBD的土地儲(chǔ)備就達(dá)到60萬(wàn)平方米。而其在集團(tuán)成立之前的7年中，累計(jì)開發(fā)土地面積還不到30萬(wàn)平方米。

　　2004-2006年，合景泰富總收入分別約為5.45億元、4.34億元及6.5億元，資產(chǎn)規(guī)模并不龐大。但是為了籌備上市，合景泰富在2007年以近18億元拿到蘇州3幅地塊；上市后，又在全國(guó)多個(gè)城市快速拿地，僅在成都就曾經(jīng)一次性買下三宗地塊，又與富力地產(chǎn)聯(lián)合斥資40億元競(jìng)得廣州獵德改造項(xiàng)目。

　　合景泰富上市招股書顯示，巨資拿地使其上市前的負(fù)債比率一度升至132.9%。

　　而2008年初，合景泰富的首份半年業(yè)績(jī)則顯示，由于發(fā)展新項(xiàng)目而持續(xù)有新借貸，致使公司總借款額達(dá)到30.894億元，負(fù)債比率一度升至驚人的193.7%，幾乎是房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率的最高紀(jì)錄。

　　也許是對(duì)高負(fù)債比率的擔(dān)心，孔健岷在2008年選擇了保守戰(zhàn)略。合景泰富2008年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，公司年度的收入為人民幣15.74億元，較2007年度減少59.3%。雖然業(yè)績(jī)大幅下滑，但是合景泰富的負(fù)債率也下降至50%。

　　孔健岷指出：“2008年公司的工作重點(diǎn)是人力資源的重新布局及升級(jí)公司IT管理系統(tǒng)，銷售在2008年不是主要的發(fā)展目標(biāo)。”但他必須面對(duì)股東對(duì)其保守戰(zhàn)略的指責(zé)—2008年，合景泰富推遲了廣州、成都、蘇州三個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，導(dǎo)致銷售面積減少。同時(shí)，由于售價(jià)維持上一年度的水平，雖然毛利率沒(méi)有太大變化，但毛利卻下降了59.8%。

　　面對(duì)業(yè)績(jī)壓力，孔健岷不得不在2009年選擇激進(jìn)。

　　合景泰富再度激進(jìn)

　　2009年，孔健岷為合景泰富定下的銷售目標(biāo)為50億元，這是2008年業(yè)績(jī)的2.4倍，并計(jì)劃把負(fù)債率由2008年的50.3%，提高到未來(lái)幾年的70%—75%。富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉曾說(shuō)過(guò)，低負(fù)債不一定是好公司。顯然，被李思廉稱為小兄弟的孔健岷，領(lǐng)會(huì)了老大哥此話的含義。

　　為了實(shí)現(xiàn)50億元的銷售目標(biāo)，合景泰富的戰(zhàn)略變得激進(jìn)。7月1日晚間，合景泰富公布了一項(xiàng)配股融資的計(jì)劃，所集資的款項(xiàng)凈額約為15億港元。這是其上市兩年中首次從資本市場(chǎng)融資。合景泰富將動(dòng)用集資凈額約50%即約7.5億港元用作在內(nèi)地收購(gòu)?fù)恋亍?/p>

　　9月20日，合景泰富以4.65億元人民幣購(gòu)入廣州珠江新城用地。雖然拍價(jià)并非天文數(shù)字，但樓面地價(jià)高達(dá)1.35萬(wàn)元／平方米，打破同區(qū)2007年地王紀(jì)錄，成為珠江新城新“地王”。數(shù)據(jù)顯示，截至2008年12月31日，合景泰富累計(jì)土地儲(chǔ)備約623萬(wàn)平方米。

　　9月24日，合景泰富宣布，將以總價(jià)24.95億元的代價(jià)全資擁有“譽(yù)山國(guó)際”項(xiàng)目，近期公司已與廣州增城“譽(yù)山國(guó)際”項(xiàng)目合作伙伴東凌集團(tuán)達(dá)成協(xié)議。

　　合景泰富還宣布，終止向東凌集團(tuán)收購(gòu)廣州禮和51%權(quán)益，同時(shí)訂立了另一份協(xié)議，合景泰富將以8億人民幣收購(gòu)廣州禮和100%權(quán)益，借以開發(fā)“譽(yù)山國(guó)際”項(xiàng)目。

　　融資、買地、收購(gòu)項(xiàng)目，一系列舉動(dòng)表明，孔健岷帶領(lǐng)的合景泰富再度激情迸發(fā)。

　　截至8月底，合景泰富完成預(yù)售額44億元，占全年預(yù)售目標(biāo)88%。

　　領(lǐng)導(dǎo)者大考

　　“企業(yè)戰(zhàn)略的保守與否，更多的是‘時(shí)勢(shì)’決定的?！焙柕禺a(chǎn)營(yíng)運(yùn)總監(jiān)黃建宇指出，市場(chǎng)反復(fù)教育大家保守就會(huì)落后，因此無(wú)論行業(yè)的領(lǐng)先者或追趕者都不約而同地制定了大膽激進(jìn)的戰(zhàn)略計(jì)劃。

　　但業(yè)界不免為合景泰富的資金壓力擔(dān)心。一位業(yè)內(nèi)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，今年3月，合景泰富成都項(xiàng)目的合作者Aetos終止雙方的合作，合景泰富向Aetos支付其原投資額1億美元，收回其持有的35%項(xiàng)目股份；同時(shí)，2009年合景泰富將有9個(gè)酒店項(xiàng)目都在加快施工，同時(shí)還有數(shù)十個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)作。

　　2007年，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的年代里的激進(jìn)者，許多在2008年房地產(chǎn)“寒冬”中都遇到了不同程度的困境，有些甚至面臨資金鏈斷裂的危機(jī)。

　　前述業(yè)內(nèi)人士表示，今年下半年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)又出現(xiàn)了2007年的瘋狂和不理智，在全球經(jīng)濟(jì)困境尚不明朗的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)隱憂仍存，激進(jìn)還是保守，對(duì)于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者而言，確實(shí)是一個(gè)莫大的考驗(yàn)。