如果物業(yè)不行，連鎖醫(yī)院怎么擴張？

　　這位總裁在收購醫(yī)院的過程中，大量資金用在醫(yī)院物業(yè)上。他問我，是否可以做一個“不動產投資基金”買下醫(yī)院物業(yè)，然后租給他們？由于醫(yī)院有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，物業(yè)投資人可以獲得長期穩(wěn)定回報；而這位總裁也可以集中手上資金，收購醫(yī)院、快速擴張。其實，這種模式，已在美國成功運作，不僅使醫(yī)療產業(yè)可以將資本有效地配置在輕資產上，投資人的回報也不錯，年收益率高達9％。

　　最近，筆者參與了一個正在進行的醫(yī)院收購案例。國家容許民間資本投資醫(yī)療產業(yè)，吸引了大量投資人。一家成立近十年的醫(yī)院投資及經(jīng)營管理機構（為保護商業(yè)利益，在此不涉及其名稱），在成功擁有北京若干醫(yī)院后，開始將版圖向周邊500公里的城市擴張。在與其總裁聊天過程中，筆者發(fā)現(xiàn)其運作模式并不復雜。

　　經(jīng)過多年運作，他們在醫(yī)療產業(yè)鏈上，建立了成熟的系統(tǒng)管理模式與隊伍。醫(yī)院只是實現(xiàn)產業(yè)運作的終端。他們的管理模式，其實有點像酒店管理集團，依托管理品牌來經(jīng)營和擴張。

　　但不同的是，酒店管理集團大多數(shù)都是輕資產公司，不擁有酒店的物業(yè)。其與物業(yè)主是授權管理的關系，收取管理費和分享經(jīng)營業(yè)績提成。而這家醫(yī)院機構，在輸出管理的同時，收購了醫(yī)院的全部或部分資產，尤其是醫(yī)院的不動產。這就帶來一個矛盾。由于國家規(guī)定醫(yī)院的土地是醫(yī)療用地，不可以轉化成商業(yè)用途，這使得收購過程中的大量資金，用在了不可直接變現(xiàn)并無法直接創(chuàng)造效益的不動產上。

　　雖然通過設立藥品、醫(yī)療器械等相關公司可以提高醫(yī)院利潤，但沒有直接效益的巨大不動產也使得醫(yī)院對投資人的回報率大打折扣。國營醫(yī)院可以不顧及這一因素，但民營醫(yī)療機構的發(fā)展離不開背后投資機構的支持，“股東利益最大化”就不得不考慮。這位總裁的顧慮是，改制一家醫(yī)院所需資金其實不大，關鍵是如何評估和處置不動產等相關資產。

　　他問筆者，是否可以尋求一個不動產投資基金，專門買下醫(yī)院的物業(yè)，然后租給他們。由于醫(yī)院有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，物業(yè)投資人也可以獲得長期穩(wěn)定回報。這樣，管理者減少了資金包袱，同時也可以將手上的資金用來加速發(fā)展連鎖醫(yī)院，實現(xiàn)成為中國最大民營連鎖醫(yī)院機構的夢想。

　　其實在美國就有這類健康醫(yī)療產業(yè)的REITs基金，他們專注于收購、興建醫(yī)療機構的物業(yè)，然后租給醫(yī)院或大大小小的醫(yī)療機構，過去10年平均收益率都在9%以上，而且受金融危機影響較小。我們以美國最大的醫(yī)療不動產投資REIT—“健康護理REIT公司”（Health Care REIT, Inc.）為例，這家標準普爾500強公司，總部位于俄亥俄州，截至今年6月30日，已在全美39個州擁有620個醫(yī)療物業(yè)，其中涉及醫(yī)院、老年殘疾人公寓、專業(yè)護理診所等等。

　　而且其迅猛擴張的步伐并沒有停止，第三季度又宣布了3億多美元的新投資，用于收購或興建新的物業(yè)。從金融危機以來的一年多時間里，除了在市場最悲觀的時候受大勢拖累外，其股價一直在穩(wěn)定上升，最近半年上漲近40%，這幾乎是不可思議的。其強勁表現(xiàn)，既證明了REITs對危機的抵御能力，也從充分展示了醫(yī)療健康REITs的回報是多么可觀。其他美國醫(yī)療健康REITs巨頭（如HCP, Inc.和National health Investors以及Nationwide Health Properties），在過去一年里，股票價格漲幅均超過40%。我們以往的文章，介紹過在美國REITs促進了酒店、商業(yè)連鎖等產業(yè)的迅速規(guī)?；?，本期講到的醫(yī)療產業(yè)REITs也幾乎囊括了美國所有的醫(yī)療相關機構的物業(yè)。

　　這種模式將醫(yī)療產業(yè)的資本更充分用在科研、技術、管理、人力等輕資產上，促進其醫(yī)療產業(yè)高度發(fā)達。中國醫(yī)療改革愿望美好而遠大，吸引民間資本的力度相信會越來越大，但正如其他與資本緊密相關的產業(yè)一樣，要想獲得資本支持，就會涉及回報和收益。

　　一個合理而長期的良性回報，才能不斷激發(fā)投資者的熱情。投資人與專業(yè)管理者的共贏與互助，才能使醫(yī)療更有效地發(fā)展。于是，政府能否在制定政策時，既考慮到醫(yī)療產業(yè)的特性，又能為投資人建立合理的利益模型創(chuàng)造條件，便成為資本推動產業(yè)的關鍵?！?/p>