李四和王二麻子的買房經(jīng)

　　中國的房價(jià)為什么只漲不跌？這個(gè)規(guī)律真的來自于建筑成本和地價(jià)的不斷上漲？有一天晚上，開典當(dāng)行的同學(xué)李四，酒后說出了一個(gè)秘密。

　　█文/王自立，中國人民銀行研究生部部務(wù)委員會副主席，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士

　　一天晚上，和一個(gè)開典當(dāng)行的同學(xué)李四喝酒。

　　我問李四：“你買了多少套房子，多少間鋪面？”

　　“房子22套，鋪面12間?！崩钏撵乓卮鸬馈?/p>

　　“那你花了多少錢呢？”李四雖然是千萬級的富翁，但他也不至于能把上千萬的錢壓在固定資產(chǎn)上吧？我心中默算了一下，非常懷疑。

　　“現(xiàn)在買房子，傻瓜才掏錢！虧你還是個(gè)生意人！”李四鄙視地看著我。

　　李四的話，簡直令人振聾發(fā)聵，使我目瞪口呆。我連忙虛心請教。于是，李四就對我說出一番匪夷所思、驚世駭俗的話來……

　　買房不用自己掏錢

　　李四的典當(dāng)生意完全是靠錢生錢。第一次買房時(shí)，雖然他有能力一次性付清全款，但他還是不愿意那么多的現(xiàn)金被房子壓死。那時(shí)，正流行“零首付”，于是，李四一分錢沒花，貸款18萬買了房(貸款期限為一年)。

　　一年期滿，要還房款和利息了。也不知道是李四幸運(yùn)還是倒霉！那時(shí)，他的資金被一筆業(yè)務(wù)占用了。為了業(yè)務(wù)，他不僅還不起房款不說，還得另外新增貸款。迫不得已，李四找到老關(guān)系——銀行的信貸部經(jīng)理勾兌。當(dāng)李四吞吞吐吐地把“延期還房款并另外新增貸款”的要求說出來后，沒想到，信貸經(jīng)理卻詭秘地一笑，非常爽快地答應(yīng)了。

　　信貸經(jīng)理給李四出的主意很簡單：讓李四的老婆，以兩倍的價(jià)格，貸款買李四的房子，貸款期限也是一年。

　　李四說：“很快，我反應(yīng)過來。于是，我對信貸經(jīng)理會心地一笑……”

　　“兩倍的貸款，那就是兩倍的利息??！他這不是變著法兒地剝削你嗎？”我還沒有反應(yīng)過來，“如果到時(shí)，你不還款呢？”

　　“被銀行收房，沒有什么大不了的！”李四很鎮(zhèn)定，“關(guān)鍵是除去稅費(fèi)后，我還憑空白得了17萬。不，這17萬我可不能一個(gè)人得，我至少要分給他5萬?！边@就是李四第一次買房的經(jīng)歷。

　　李四后來的買房經(jīng)歷都與此類似，也就是堅(jiān)決不掏一分錢，全部用銀行的貸款買房子；然后，如果遇見不明真相的投資者買房，那就高價(jià)賣給他；如果一直沒有投資者買房，那就不斷地把自己的房子加價(jià)轉(zhuǎn)貸給自己，不斷地用銀行的錢來還銀行的債。

　　并且，李四是開典當(dāng)行的，與銀行的關(guān)系是一般人無法比的。一般老百姓買房，大都選擇20年按揭，而李四買房從來都是只貸款一年，到期了才還本金和利息。這樣操作，不用交月供。而貸款到期后，李四只需做做“紙面文章”轉(zhuǎn)貸款一下。實(shí)際上，李四一分錢也不用掏。

　　荒謬的“金融游戲”

　　李四的經(jīng)歷讓我感到匪夷所思，我堅(jiān)決不信這種事兒普遍存在，頂多是交到了童話般的好運(yùn)。李四大大不滿：“兄弟！我是看你人對，才給你講這些掏心窩的話。你怎么可以不相信我呢？你知道王二麻子是怎么發(fā)家的嗎？”

　　王二麻子是我的另外一個(gè)同學(xué)，現(xiàn)在是開發(fā)房地產(chǎn)的億萬級富翁。

　　李四就繼續(xù)講起王二麻子的故事。

　　想當(dāng)年，王二麻子那個(gè)落魄?。【瓦B他注冊公司的注冊資金，也是李四臨時(shí)拆借給他的。如今，別看王二麻子表面風(fēng)光，他拿地的錢，是從銀行貸的款；修房子的錢，是建筑商墊資的?？傊?，他就是一個(gè)“空手道”。

　　房子修好后，王二麻子在正式開盤前，通常要舉行一個(gè)“內(nèi)部認(rèn)購會”。這個(gè)內(nèi)部認(rèn)購，其實(shí)就是王二麻子召集公司內(nèi)部員工和一些像李四這樣的、相熟的炒房客(或者干脆是一些從招聘會上收集的、應(yīng)聘者的“身份證復(fù)印件”)，以這些人的名義來買房子，全部用銀行貸款來買。這，就是所謂的“開發(fā)商囤房”。

　　并且，此次交易上報(bào)給銀行的交易價(jià)，必須比實(shí)際的內(nèi)部交易價(jià)提高30%。為什么？因?yàn)橘J款買房要首付兩成??！舉個(gè)例子，如果你想收回100萬，那你就必須以130萬的房價(jià)向銀行貸款。這樣，銀行給你的錢就是：130萬×0.8=104萬；你實(shí)際裝進(jìn)口袋的錢就是：104萬－4萬(給相關(guān)銀行人員的“好處費(fèi)”)=100萬。

　　就這樣，通過開盤前的內(nèi)部認(rèn)購，王二麻子其實(shí)已經(jīng)成功地全部收回了投資，把所有的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)給了銀行。到這時(shí)，王二麻子才會開始打廣告賣房子，并歸還“買地的銀行貸款”和“修房子的建筑商墊資”。

　　我不禁問道：“后面又怎么操作呢？”

　　李四說：“你怎么那樣笨?。∩晕⒙斆饕稽c(diǎn)的人都能想到，后面的操作方法，其實(shí)與我炒房的方法是一樣的。也就是，如果遇見不明真相的投資者買房，那就高價(jià)賣給他；如果一直沒有投資者買房，那就不斷地把自己的房子加價(jià)轉(zhuǎn)貸給自己，不斷地用銀行的錢來還銀行的債。不過，由于已經(jīng)收回了按揭貸款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加價(jià)30%，只需按著樓市房價(jià)本來的上漲幅度加價(jià)就可以了(即每年上漲14%左右)。”

　　我傻了：“什么？萬一房價(jià)上漲幅度不足于支付貸款利息怎么辦？”

　　李四大笑：“笑話，你什么時(shí)候看見過中國的房價(jià)上漲幅度低于當(dāng)年的貸款利息了？明白了吧！這就是中國的房價(jià)只能上漲不能下跌；并且，房價(jià)的上漲幅度還不能低于當(dāng)年貸款利息的真正原因！”

　　想想就覺得可笑，居然有學(xué)者說：“建筑成本和地價(jià)的不斷上漲，是房價(jià)飛漲的原因。”這簡直是扯淡！其實(shí)，“金融成本”才是房價(jià)構(gòu)成的大頭，至少要占目前房價(jià)的50%。

　　以上海倒塌的蓮花河畔景苑為例。網(wǎng)上公布，其樓面價(jià)格不到604元/平方米，建筑成本也不到1300元/平方米(其實(shí)，網(wǎng)上公布的建筑成本并不準(zhǔn)確。市法院電梯公寓的建筑質(zhì)量總該比它好吧，建筑成本也沒有超過1000元/平方米)。這么便宜的房子，開發(fā)商為什么非得要把它賣到14000元/平方米呢？賣低一點(diǎn)、少賺一點(diǎn)不行嗎？答案是不行的。原因很簡單，“金融游戲”是有成本的，每這樣操作一次，房子就必須加價(jià)一次。只有不斷地加價(jià)，上述操作才有生存的空間。所以，蓮花河畔景苑前年賣7000元/平方米，去年賣10000元/平方米，今年就非得要賣14000元/平方米。俗話說“豆腐盤成了肉價(jià)錢”。這就是“金融游戲”的代價(jià)！

　　有句話道出了目前中國樓市的實(shí)情：“房子是用來炒的，不是用來住的；商品房是賣給銀行的，不是賣給老百姓的。”

　　李四說：“老同學(xué)，請你想一想，現(xiàn)在的樓市，房價(jià)明明已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超過了老百姓的實(shí)際購買能力(也就意味著房子永遠(yuǎn)賣不出去)，為什么房價(jià)還會不斷地上漲呢？并且，還要‘量價(jià)齊漲’呢？原因正在于此！”

　　行業(yè)潛規(guī)則

　　我不禁問道：“這應(yīng)該是極個(gè)別的現(xiàn)象，不能代表中國樓市的整體形勢吧？”

　　李四說：“老同學(xué)，你太孤陋寡聞了吧？”接著，他向我列舉了一系列已經(jīng)曝光了的房產(chǎn)騙貸案件。

　　李樹彪案：1999年9月8日到2004年1月15日，湖南郴州市住房公積金管理中心原主任李樹彪騙取公積金貸款、銀行貸款共計(jì)44筆，涉案金額1.2億元；

　　康明案：2000年前后，河南鄭州康明置業(yè)有限公司通過東明花園414套房源，在工商銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、招商銀行進(jìn)行重復(fù)抵押貸款共690多套，至少套取銀行資金2億元；

　　姚康達(dá)案：從2002年至2003年上半年，中國工商銀行上海外高橋保稅區(qū)支行向“姚康達(dá)”一人發(fā)放房貸7141萬元，用于炒作128套住房；

　　森豪虛假按揭案：從1997年至2002年上半年，北京市華運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司以森豪公寓、太利花園為幌子，采取假按揭的方式，向中行北京市分行、北京銀行中關(guān)村支行、北京銀行展覽路支行三家銀行騙貸共計(jì)16.2億元；

　　建行廣州分行案：2002年，審計(jì)署抽查建設(shè)銀行廣州地區(qū)八家支行的住房按揭貸款，發(fā)現(xiàn)10億元虛假按揭，僅廣東省汕尾市公安局某副局長一人，即騙取建行廣州市芳村支行按揭貸款3793萬元；

　　曲滬平案：2006年，上海浦東發(fā)展銀行陸家嘴支行在已發(fā)放貸款中，發(fā)現(xiàn)1.26億元個(gè)人房產(chǎn)按揭貸款存在抵押不實(shí)，貸款代理人為“曲滬平”，其后更查出與曲相關(guān)的房貸高達(dá)91筆，涉及金額4億元左右，銀行不得不委托房屋中介公司出售抵押房產(chǎn)，以回收問題貸款；

　　同泰案：2006年，北京同泰房地產(chǎn)公司涉嫌利用87份假業(yè)主所簽購房合同，從銀行騙貸6700萬元；

　　成都虛構(gòu)房產(chǎn)騙貸案：2005年至2008年期間，犯罪嫌疑人唐某勾結(jié)成都市房管局工作人員以虛構(gòu)房產(chǎn)的方式辦理房產(chǎn)證進(jìn)行騙貸，現(xiàn)已發(fā)現(xiàn)的涉案房產(chǎn)已超過一百多套，涉及金額近2000萬元，而且事態(tài)還在進(jìn)一步發(fā)展中。

　　另外，今年銀監(jiān)會三令五申地明確要求，“貸款發(fā)放必須用于滿足實(shí)體經(jīng)濟(jì)的有效信貸需求，防止信貸資金流入樓市”。然而，4萬億資金依然部分流入樓市……

　　李四問我：“老同學(xué)，請你想一想，為什么會發(fā)生那么多的類似事件呢？為什么全國的銀行都明知道是假按揭也要把錢貸給地產(chǎn)商呢？難道銀行的官員們都是傻子嗎？”

　　其實(shí)，銀行的官員們一點(diǎn)都不傻。

　　原因在于，銀行內(nèi)部人員與開發(fā)商其實(shí)是狼狽為奸的同伙。參與這項(xiàng)操作的某些銀行內(nèi)部人員決不是希望通過購房者支付貸款利息為銀行賺錢，坦白地說，他們是在參與分贓——他們與開發(fā)商一起盜取不義之財(cái)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給國家銀行，而買單的是真實(shí)的購房者。一旦真實(shí)的購房者無法買下這個(gè)巨單，銀行就會出現(xiàn)危機(jī)。

　　這時(shí)候，買單的就是全國人民了，銀行必須要由國家注資，消除爛賬。國家的錢哪里來？發(fā)行貨幣。結(jié)果是什么？通貨膨脹，物價(jià)飛漲，老百姓的錢不值錢了，或者說老百姓的錢被搶了。被搶去干嘛了？被搶去堵漏了，堵開發(fā)商和銀行某些蛀蟲蛀出來的大洞。這個(gè)洞如此之大，堵住了也是一個(gè)丑陋的疤，而疼的永遠(yuǎn)是百姓。

　　所以李四會說：“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為相關(guān)單位、相關(guān)部門勾結(jié)起來瓜分國家金錢(其實(shí)是老百姓的存款)的道具?！?/p>

　　違規(guī)又有什么大不了的？銀行官員們不怕啊！只要表面的紙上手續(xù)完備了，就沒有了責(zé)任。即使按揭貸款是假的，又有什么關(guān)系？就是虧了也不怕，反正銀行的官員們現(xiàn)在掙了錢就行。至于銀行以后不行了，自然有國家來管，況且那是下屆銀行官員的事情。難怪中國銀行的壞賬率居然在40%以上！原來，在中國，最大的腐敗在銀行！

　　掩護(hù)工作

　　我還是充滿困惑：“如果是普遍現(xiàn)象，為何還沒有開發(fā)商被收樓呢？”

　　李四說：“原因有許多，簡單的有：其一，你不關(guān)心房地產(chǎn)界的新聞，比如“曲滬平案”，上海浦東發(fā)展銀行陸家嘴支行就收了樓，不得不成為了“房東”；其二，由于開發(fā)商在銀行內(nèi)部的同伙，掩護(hù)工作做得好的緣故，案子沒曝光?！?/p>

　　掩護(hù)工作怎么做？很簡單，只要一近債務(wù)償還期，開發(fā)商就會和“銀行內(nèi)部的同伙”一起，把房子又一次加價(jià)賣給(轉(zhuǎn)按揭)其他的“身份證復(fù)印件”，其實(shí)房子依然在開發(fā)商手里。這樣操作，開發(fā)商永遠(yuǎn)不會被收樓。

　　雖然這樣操作，房價(jià)會不斷地上漲，并很快地遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過老百姓的實(shí)際承受能力，也就意味著房子永遠(yuǎn)賣不出去。但是，這樣的操作，如果只從官樣程序上來看、只從表面的紙上手續(xù)來看的話，它永遠(yuǎn)是合法的。這就是銀行官員們敢于給開發(fā)商打掩護(hù)的原因——因?yàn)橐阅壳暗你y行制度來說，只要表面的紙上手續(xù)完備了，銀行的官員就沒有了責(zé)任?！?/p>