房地產業(yè)市場化方向不能變

　　文/ 陸玉龍

　　導語： 房地產業(yè)市場化更重要的內涵是，住房保障制度必須遵循市場經濟原則

　　房價持續(xù)上漲，中低收入家庭住房改善有困難，這一問題應予以重視并盡快解決，但不能由此否定住房制度改革和房地產業(yè)市場化方向。否則舊體制復歸，根本不利于提高中低收入家庭住房水平，更不利于房地產業(yè)和整個國民經濟長期穩(wěn)定發(fā)展。

　　新中國成立以來，黨和政府一直都很重視改善人民群眾的居住條件，但在傳統(tǒng)計劃經濟體制下，力不從心，投資嚴重不足，城市住房擁擠成為嚴重經濟社會問題之一。改革開放伊始，鄧小平同志就高度重視住房問題，1980年提出了住房制度改革總體思路，拉開了住房制度改革帷幕。1998年《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知》，徹底停止福利分房，有力推動了房地產業(yè)全面走向市場化，調動了全社會住房投資和消費的積極性，如今一年的商品住房竣工和銷售面積就超過改革開放前30年的總和，開創(chuàng)了中國歷史上住房投資和供應規(guī)模最大、城市居民住房狀況改善最快的黃金時期。

　　中國房地產業(yè)尚處于市場化發(fā)展的初級階段，出現問題時不免有人懷疑甚至否定市場化發(fā)展方向，如近期媒體熱議“二次房改”就反映了這種傾向，值得警惕。去年6月國家發(fā)改委劉會勇建議企事業(yè)單位自建廉租房租給職工居??；今年4月清華大學李稻葵教授建議由政府主導住房供應，其比重應占到50%；7月李明等14位學者上書國家有關部門，建議以“定地價、定建房標準、定稅費率、定5%利潤率”方式，向中等收入家庭提供準市場化平價住房。顯而易見，“二次房改”主張出發(fā)點是好的，是為了解決中低收入家庭住房困難，具體建議各異，看似新舉措，但都是行之無效或難以持續(xù)的老辦法，實質上都違背住房市場化改革方向，在理論和實踐上都不可取。

　　解決中低收入家庭住房困難的基本前提是，堅持房地產業(yè)市場化方向，加快住房保障制度建設。傳統(tǒng)計劃經濟體制實行福利分房，不存在也不需要住房保障制度，而房地產業(yè)市場化的基本內涵之一是，必須建立完善住房保障制度。住房保障制度是房地產業(yè)市場化發(fā)展的內在必然要求和必要條件，只有堅持住房市場化和住房保障制度的有機統(tǒng)一，才能推進包括房地產業(yè)在內的國民經濟持續(xù)較快發(fā)展，從而才能全面持續(xù)改善包括中低收入家庭在內的全體居民的住房條件。

　　房地產業(yè)市場化更重要的內涵是，住房保障制度必須遵循市場經濟原則?；仡櫄v史不難發(fā)現，建立以經濟適用房為主體的住房保障制度伴隨著住房制度改革進程很早就提出并被反復強調，早在1994年《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》就把“建立以中低收入家庭為對象，具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系”列為住房制度改革的基本目標之一，但在實踐中，經濟適用房供應嚴重不足，原因何在？根本原因在于經濟適用房制度不符合市場經濟原則，主要表現在，土地行政劃撥，稅費減半，實質是半福利分房，一套經濟適用房相當于數十萬元財富優(yōu)惠，即使“脫困致富”甚至成了百萬富翁都永久性享有。正是由于這一重大缺陷，爭購、騙購和以權謀購經濟適用房現象十分普遍，屢禁不止，再加上其他原因，導致地方政府不得不少建甚至不建經濟適用房。

　　堅持房地產業(yè)市場化方向，當務之急是，加快建立與社會主義市場經濟體制相適應的，以經濟適用房為主、廉租房為輔的住房保障制度。廉租房產權全部歸政府，建設資金應由公共財政支出，不能占用或借用住房公積金。經濟適用房產權應由政府與受助購房人按份共有，用于經濟適用房建設的財政支出(包括減免的土地出讓金和稅費)應轉化為相應比例產權，當受助購房人由中低收入步入中高收入后，政府依法行使收益權和處分權，以幫助更多的中低收入家庭解決住房困難。按照市場經濟“誰投資，誰所有”和公平公正原則，增強公共財政投資力度，是加快經濟適用房和廉租房建設，不斷滿足中低收入家庭住房需求的必由之路。

　　陸玉龍

　　作者為經濟學家