星浩資本3期基金募資額60億 或刷新地產(chǎn)PE紀錄

5月21日，星浩資本宣布啟動星光耀地產(chǎn)基金第三期募集，計劃募資規(guī)模達45億-60億元人民幣，有望刷新國內(nèi)地產(chǎn)基金募資新紀錄。

5月20日，據(jù)媒體報道，星浩資本的母公司復(fù)星國際則宣布籌組一項價值10億美元的私募基金，大部分為來自中國以外的退休基金等機構(gòu)投資者。復(fù)星首席執(zhí)行官梁信軍在股東會后回應(yīng)稱，公司確有相關(guān)計劃，但10億美元數(shù)字不確切，1-2個月后將公布詳情。目前復(fù)星系旗下房地產(chǎn)基金主要包括智盈、共贏和星浩三大主要的管理平臺。

幾乎與募資同時，星浩資本已展開新的土儲行動。5月16日星浩聯(lián)手綠地，以13.79億元的底價競得上海閘北區(qū)319街坊87丘地塊，折合樓面地價8600元/平方米，規(guī)劃建筑面積16.03萬平方米。德佑地產(chǎn)市場研究部認為，這一較低的樓板價給未來留下了較為充足的盈利空間。

這是繼2012年星浩資本聯(lián)合復(fù)星競得上海真如城市副中心A1、A2地塊之后，再度在上海市中心拿地，該地塊將建為繼真如項目之后的上海又一個星光耀廣場。星浩資本首席執(zhí)行官趙漢忠透露，星浩資本在該地塊開發(fā)中將占50%的比重，預(yù)計項目總投資將在40億以上，由星浩資本團隊操盤。

值得關(guān)注的是，綠地剛以30億元借殼盛高置地香港上市，尚未展開融資動作，業(yè)內(nèi)人士指出，該公司此時選擇聯(lián)手拿地，或許也有出于緩解資金壓力的考慮。高力國際董事朱磊認為，近期土地市場回暖，險資、基金、信托等進入房地產(chǎn)行業(yè)越來越普遍，像星浩資本這樣自身擁有基金管理平臺的企業(yè)，拿地還是有優(yōu)勢的。

據(jù)公開資料，2010年10月成立的星浩資本已募集和管理兩期星光耀基金，共56億元。所募基金已在大連、哈爾濱、南通、上海和蘇州等多個城市建設(shè)城市綜合體項目，這些項目建成后價值將超過600億元。部分項目還與美國保德信 、紐約梅隆銀行等知名機構(gòu)以組建合資公司的形式進行開發(fā)。

三期基金募集完成后，加上前兩期基金總規(guī)模，星浩資本旗下星光耀地產(chǎn)開發(fā)基金將超過100億元。

星浩一期、二期的產(chǎn)品都是純股權(quán)，但從三期開始星浩豐富了產(chǎn)品線，分成了三個產(chǎn)品，45億中是包括了20億的A類純債權(quán)產(chǎn)品，15億的B類保本浮動型產(chǎn)品即所謂的夾層基金，以及10億的C類純股權(quán)產(chǎn)品，預(yù)計三期將產(chǎn)生更大的杠桿效應(yīng)。星浩資本副總裁黃海濱指出，由于杠桿率和風(fēng)險較高，其回報率亦相對較高，估計資產(chǎn)年回報率在20%左右。

黃還透露，星浩資本將嘗試基金多元化戰(zhàn)略。公司考慮今年分別推出華人美元平行基金和文化創(chuàng)意地產(chǎn)基金，前者是通過募集海外華人手中閑散的美元資金，以美元基金的形式投回國內(nèi)，募集規(guī)模計劃1-2億美元。

星浩資本此前發(fā)行的兩期房地產(chǎn)私募基金，主要投資于一線城市及部分二線城市的城市綜合體項目，單個項目建筑面積基本在30萬平方米以上，投資額達數(shù)十億元。而文化地產(chǎn)基金計劃投資體量更小，是建筑面積15-20萬平方米的中型綜合體，并擬與影視公司合作，在項目中植入文化娛樂元素，首期基金計劃募集15億元左右。

由于目前星浩資本所投項目還沒有一個完成開發(fā)周期，基金退出也還在尋求最佳路徑。對項目整體展開IPO、Reits等證券化手段，已被星浩資本列入退出機制范疇。黃海濱進而透露，星浩資本考慮近期再募集設(shè)立一個商業(yè)地產(chǎn)并購基金，在星浩地產(chǎn)基金期滿需退出一些優(yōu)質(zhì)項目時，以市場價格接手，繼續(xù)開拓項目利潤空間。

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