在寫字樓當(dāng)二房東 創(chuàng)富港山寨版孵化器

　　采訪·撰文/蔣毅坤

　　“沒空位了？會議室也有人？”王向東只好在寫字樓大堂里接受采訪，“已經(jīng)好幾次遇到這種情況了?！蓖跸驏|是深圳創(chuàng)富港商務(wù)有限公司（以下簡稱創(chuàng)富港）北京分公司的負(fù)責(zé)人，這家公司做寫字樓轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)——承租整層寫字樓，然后轉(zhuǎn)租給小型公司，然而這位“地主”卻由于辦公室全部被租用，只得在大堂辦公。

　　戴先生是創(chuàng)富港的租戶，《數(shù)字商業(yè)時代》的記者在北京中關(guān)村附近的東方天作大廈見到他時，他剛創(chuàng)業(yè)6個月，為一家國際知名的IT公司做代理，公司只有他一人，3個月前他從創(chuàng)富港轉(zhuǎn)租下一個6平方米的辦公室，盡管只夠放一套辦公桌椅，但戴先生很滿意，“辦公環(huán)境不錯，有共用的前臺和會議室。”

　　創(chuàng)富港的租戶大多數(shù)是咨詢公司和貿(mào)易公司，規(guī)模在10人以內(nèi)。成立于2005年的創(chuàng)富港現(xiàn)在在全國布設(shè)的商務(wù)中心近50家。

　　金融危機發(fā)生以來，創(chuàng)富港的業(yè)務(wù)也受到了影響，出租率一度從98%跌至75%，目前恢復(fù)至90%。據(jù)悉，一家商務(wù)中心的出租率達到80%，半年內(nèi)就能贏利。

　　“有人模仿我們，但一開就死?！蓖跸驏|告訴記者，“二手房東”生意并非像看上去那么簡單。創(chuàng)富港到底有何訣竅？

　　低端定位 耕好“一畝田”

　　“我們說自己是‘種田的’，做‘一畝田’的生意，”創(chuàng)富港副總經(jīng)理陳秀春笑道，“我們的商務(wù)中心面積大約都在600平方米左右，和一畝地的面積差不多，少數(shù)達到1000平方米?！?/p>

　　這“一畝”的出現(xiàn)并非巧合，而是贏利的“黃金分割點”。王向東告訴記者，在實際運營中，出租率往往要達到80%才能不虧損，而且“不搞連鎖經(jīng)營也很難打平?！?/p>

　　1997年，時為深圳某軟件公司總裁的薛春偶然接觸到一家香港商務(wù)中心，當(dāng)即被其商業(yè)模式吸引。經(jīng)過3年的調(diào)研，2000年薛春收購了香港的一家商務(wù)中心。

　　“當(dāng)時收購就想學(xué)習(xí)，”陳秀春說，“研究如何運營。”同年薛春在廣州開設(shè)了創(chuàng)富港。2005年底，國外商務(wù)中心涌入中國，薛春判斷商務(wù)中心市場即將激增，便利用前期積累的IT技術(shù)、管理體系、營銷模式、人力資源迅速擴張，在4年多時間內(nèi)開設(shè)了近50家商務(wù)中心連鎖店。

　　幾乎與此同時，全球最大的辦公樓“二手房東”雷格斯（Regus）在中國市場也加速了擴張，這家成立于1989年的公司，在納斯達克和倫敦兩地上市。目前，雷格斯運作的商務(wù)中心超過1000家，分布于70個國家的400個城市。據(jù)稱，諾基亞和IBM等財富500強公司在進入新市場時，也把雷格斯作為首選的“辦公空間外包商”。

　　雷格斯的成功故事成為了創(chuàng)富港的動力，然而，陳秀春告訴記者，他們對“前輩”的模仿只是有限度的、試探性的。

　　“2005年我們做了4家商務(wù)中心，面積都很小，只有兩三百平方米。”陳秀春說，這4家商務(wù)中心定位都不一樣，高低端都有?！钡呛芸焖麄兙桶l(fā)現(xiàn)高端商務(wù)中心很難做，“運營起來成本更高，而且客戶非常少，高端客戶更愿意選擇雷格斯等國際品牌?！?/p>

　　“可以學(xué)習(xí)雷格斯的做法，但一定要繞開它的鋒芒！”為了避免與強手相遇，薛春為創(chuàng)富港摸索到了另一個生存空間——瞄準(zhǔn)國內(nèi)的創(chuàng)業(yè)者。

　　斤斤計較 租期宜長??租金月結(jié)

　　為國內(nèi)創(chuàng)業(yè)者服務(wù)似乎是樁不錯的買賣——這群人對小型辦公室的需求量巨大，而且要求也低得多。

　　“我就只要一張桌子就夠了。”王先生的咨詢公司只有兩名員工，他租了北京維亞大廈的創(chuàng)富港商務(wù)中心辦公室，原來他擠在朋友的公司里，一個大辦公室里擺了十幾張辦公桌，只有他不屬于那家公司，感覺很憋屈?！艾F(xiàn)在至少有了自己的窩?！?/p>

　　然而，創(chuàng)業(yè)型客戶對于價格很敏感，薛春和他的團隊發(fā)現(xiàn)，要做好這樁買賣并非易事。

　　首先，他們在選址上就煞費苦心。“所有商務(wù)中心無一例外地選擇在交通便利、樓宇形象中等、租金便宜的地段?！标愋愦航榻B，比如北京的時間國際大廈，位于交通要塞三元橋附近，租金為每天每平方米3元，而距離時間國際500米的佳程廣場租金報價則為每天每平方米10元左右。

　　選定地點之后，在和出租方談租賃條款上也頗有講究。

　　“我們和物業(yè)簽5年左右的合同?！标愋愦赫f，長期合同不但利于拿到優(yōu)惠的價格，還可以提更多條件，如每年3個月免租期。“一般頭三個月內(nèi)的出租率就可以達到80%，實現(xiàn)盈虧平衡。”陳秀春說。

　　王向東算了一筆賬：“每個商務(wù)中心前期的成本是50多萬元，而租客押兩個月租金再交一個月的租金，當(dāng)出租率達到80%以后，押金和租金就有20多萬元?！?/p>

　　“但我們給物業(yè)的租金必須月付。”陳秀春解釋道，“其實按年付比按月付優(yōu)惠不了多少，我們更看重資金周轉(zhuǎn)率?！?/p>

　　除了租金，創(chuàng)富港對人力成本也盯得很緊。據(jù)悉，創(chuàng)富港有49家商務(wù)中心，但只有150名員工，“平均每家商務(wù)中心只有2~2.5個人操作?！标愋愦赫f，“這是我們經(jīng)過長期嘗試和優(yōu)化得到的結(jié)果?！?/p>

　　租戶至上 自己寧肯不掛招牌

　　創(chuàng)富港處處精打細(xì)算，而在某些方面很慷慨。例如，它設(shè)立裝修工程部。王向東說，實際上，把裝修外包比養(yǎng)一支施工隊伍更省錢。

　　“但外包難以保證質(zhì)量，影響我們的形象?！蓖跸驏|解釋說，經(jīng)過多年磨練，創(chuàng)富港已經(jīng)離不開自己的工程部了。記者拜訪了創(chuàng)富港設(shè)在北京的6個商務(wù)中心，格局基本一樣，六七百平方米的空間被隔成了50多個辦公室?！稗k公室如何布局，走廊如何設(shè)置，怎么設(shè)窗戶，工程部都有固定模式?！蓖跸驏|說。

　　此外，創(chuàng)富港還提供了免費服務(wù)，如幫助企業(yè)注冊，提供打字、復(fù)印、傳真、快遞、訂票、訂房等秘書服務(wù)。

　　薛春甚至利用以前的軟件資源，開發(fā)了一套特殊的電話接聽管理系統(tǒng)，讓前臺接待員迅速分辨來電找哪家公司，并以該公司員工的身份自報家門（有的接待員甚至接受過訓(xùn)練，可以簡單回答和這些公司業(yè)務(wù)相關(guān)的問題）。

　　當(dāng)本刊記者試圖為創(chuàng)富港拍照時，發(fā)現(xiàn)了一個難題——在所有商務(wù)中心里都找不到創(chuàng)富港的Logo，陳秀春說是為了讓租戶顯得更體面。

　　“當(dāng)租戶的客戶走進商務(wù)中心時，我們不希望提醒他們：這是一家寄人籬下的小公司，即便租戶公司真的只有一個人，沒必要為了強化創(chuàng)富港而影響到租戶形象?！标愋愦赫f。