國際資本滲透商業(yè)地產(chǎn) 或成REITs配置方向

　　“商業(yè)地產(chǎn)已成為國際資本‘圍獵’的對象而高端商業(yè)地產(chǎn)代表了未來的投資趨勢和方向。”智慧廣場項目負責(zé)人告訴記者。

　　“我們監(jiān)測到的全球數(shù)據(jù)顯示在全球前15名的房地產(chǎn)商中大部分擁有大量商業(yè)地產(chǎn)包括美國、澳大利亞、日本等國的一些公司。所以從全球趨勢來說我們也越來越重視商業(yè)地產(chǎn)會有部分資金投入到中國的項目。”同一天摩根大通銀行副總裁陳思沖對本報記者表示。

　　伴隨著新“國十條”的出臺國內(nèi)住宅市場調(diào)整壓力加劇與此同時國際資本避險需求增加商業(yè)地產(chǎn)漸漸成為機構(gòu)們新的資金出口。據(jù)有關(guān)人士透露中國資本市場引入國際通行的房地產(chǎn)投資信托基金REITs也進入實質(zhì)階段。在國內(nèi)相關(guān)政策沒有明確之前國際資本已通過REITs的方式在悄然運作。而一個相比傳統(tǒng)民間資本更加強大的資本團體不久將浮出水面。

　　風(fēng)投“后悔”沒選擇商業(yè)地產(chǎn)

　　“現(xiàn)在深圳非常‘熱’。你到任何一個地方吃飯旁邊可能就有兩個人在談私募基金。”長期專注風(fēng)險投資的德豐杰龍脈中國基金執(zhí)行董事李廣新笑著告訴記者，國內(nèi)已有近百家上市公司登陸創(chuàng)業(yè)板平均每家公司年凈利潤約2000萬元相當(dāng)于國內(nèi)一套高檔商品房的增值。

　　“一套房子的利潤就相當(dāng)于一個上市公司說明什么呢?”李廣新給記者講述了這樣一個故事。2002年他在上海拓展業(yè)務(wù)當(dāng)時計劃建立一個風(fēng)險投資聚集的園區(qū)而開發(fā)區(qū)同意出讓1平方公里土地為進駐的風(fēng)險投資總部建造寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)。李廣新考慮到基金協(xié)議中約定的投資方向只能是實體項目而不可以投資地產(chǎn)項目因此作罷。10年后當(dāng)他再去審視當(dāng)時的投資決策發(fā)現(xiàn)當(dāng)時如果涉足商業(yè)地產(chǎn)其回報已超過10倍甚至超過其10年來投資的很多項目。

　　隨著“國十條”的出臺市場對于國內(nèi)地產(chǎn)走勢預(yù)期開始出現(xiàn)分歧。但不少專家認為如果實體經(jīng)濟回暖勢頭得到保持那么因住宅市場調(diào)整對經(jīng)濟增長產(chǎn)生的影響可能被抵消這也將成為本輪調(diào)控能否持續(xù)更長時間的決定性因素。

　　“此前寬松的貨幣政策、信貸政策對于房價的支撐不可小視。”中金公司首席經(jīng)濟學(xué)家哈繼銘表示去年新增信貸超過9萬億元今年預(yù)計7.5萬億元貨幣大幅增長必然拉動非貿(mào)易品的價格因此房價短期仍將呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。

　　在本次論壇上中國社會科學(xué)院金融發(fā)展研究室主任易憲容則明確指出2009年地產(chǎn)市場快速復(fù)蘇將進一步拉動2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長一是因為房地產(chǎn)開發(fā)投資增長滯后于房地產(chǎn)交易銷售;二是中國商業(yè)地產(chǎn)與住宅價格“倒掛”商業(yè)地產(chǎn)價格長期低于住宅價格。問題的關(guān)鍵就在于商業(yè)地產(chǎn)信貸相對從緊資金杠桿比例低。而在住宅市場信貸緊縮之后資金轉(zhuǎn)向流入商業(yè)地產(chǎn)的可能性很大。

　　國際資本全面滲透高端商業(yè)地產(chǎn)

　　“當(dāng)前已經(jīng)不能僅僅從建筑的高度、從視覺效果上來理解商業(yè)地產(chǎn)這樣的時代正在成為過去。”陳思沖毫不掩飾對新型高端商業(yè)地產(chǎn)的興趣因為在分享人民幣升值的同時物業(yè)自身的增值潛力巨大。

　　智慧廣場一位內(nèi)部人士向記者表示國際資本看好的高端地產(chǎn)往往具有很高的綜合價值一是樓宇的智能化等技術(shù)層面;二是生態(tài)化的理念層面。目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的情況是技術(shù)層面相對充分理念層面略顯不足。而據(jù)介紹如國際資本此次關(guān)注的智慧廣場項目融合了信息技術(shù)、低碳運行和園林式設(shè)計理念綠化率高達40%在深圳高端商業(yè)地產(chǎn)中尚屬罕見。

　　不僅如此國際風(fēng)險投資基金已經(jīng)全面滲透到商業(yè)地產(chǎn)的技術(shù)合作領(lǐng)域。

　　“德豐杰在上海的總部就是遵循環(huán)保理念2003年由德國工程師設(shè)計建造的。”對于高端商業(yè)地產(chǎn)的技術(shù)標準和投資價值李廣新深有感觸地表示一般的大樓是不能自然通風(fēng)的但現(xiàn)代商務(wù)寫字樓往往是雙層玻璃樓層之間可以自然進風(fēng)。其本人也參與了包括鍍膜技術(shù)、地?zé)岜玫吞寂欧潘?、智能控制系統(tǒng)等好幾個項目。

　　而國際標準和技術(shù)的引入在國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用前景尤為廣闊。

　　“中國這么龐大的商業(yè)地產(chǎn)市場，像我們這種國際基金要回到風(fēng)險投資老本行了。”據(jù)李廣新透露德豐杰已經(jīng)接觸了大量國外樓宇的前沿技術(shù)不少機構(gòu)提出能否通過投資基金建立專業(yè)渠道將技術(shù)和理念引入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)提升其功能和價值。而這可能成為未來國際資本的一個投資方向。

　　商業(yè)不動產(chǎn)或成REITs主要配置方向

　　“我們在思考在中國的投資環(huán)境下是不是要嚴格采取國外的方式用國外成熟資本市場理念來做這些事情。”李廣新坦言這些年自己一直在調(diào)整。

　　事實上新“國十條”的出臺只是暫時將部分國內(nèi)資本從樓市逼退卻并未令其傷筋動骨。而其實質(zhì)上將“變身”為另一種形式這種形式極有可能是境外市場慣常的投資路徑——房地產(chǎn)投資信托基金REITs。

　　陳思沖向記者表示商業(yè)地產(chǎn)往往是以長期持有為主并且機構(gòu)投資者十分看重物業(yè)整體的檔次和價值因此很少出現(xiàn)“單買單賣”的情況更多是以整棟為單位作為投資對象需要的資金量較大資金渠道因此也格外重要。從國際經(jīng)驗看國際資本的一個重要投資渠道就是REITs。在信托持有人眼里REITs作為資產(chǎn)配置的一部分其收益率和風(fēng)險介于債券和股票之間同時又可以參與中國經(jīng)濟的增長。

　　“中國無論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)潛力和容量都十分龐大。已經(jīng)有境外機構(gòu)和REITs管理人開始著手發(fā)行針對中國商業(yè)地產(chǎn)市場的信托產(chǎn)品。”李廣新告訴記者就時機而言當(dāng)前就有進一步介入的可能。

　　一位券商地產(chǎn)行業(yè)研究員也向記者分析稱REITs在歐美是一種合法而成熟的投資模式但國內(nèi)還生存在法律空白之中。之所以暫未明確開放是基于對市場穩(wěn)定的考慮但業(yè)界的呼聲日漸高漲。

　　據(jù)了解國內(nèi)REITs的籌備工作已進入實質(zhì)階段。該人士表示一旦REITs成行國內(nèi)外資本的規(guī)模和使用效率將空前提高。尤其在當(dāng)前直接投資住房成為普通投資者唯一投資方式的情況下REITs可以解決民間資本投資渠道問題。而投資高收益的商業(yè)不動產(chǎn)項目將成為REITs的主要配置方向。

　　“長遠來看我們在商業(yè)地產(chǎn)配置還將提高現(xiàn)在才剛剛起步。”陳思沖對記者說道。